L’achat sur plan, également nommé VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est un processus courant pour faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Le contrat de réservation est un contrat préliminaire qui n’est pas légalement obligatoire. Toutefois, il est fortement conseillé de l’établir, car c’est un document essentiel qui encadre les conditions de l’achat. Décryptage de ses spécificités.
Qu’est-ce qu’un contrat de réservation d’un achat en VEFA ?
Un contrat de réservation d’un logement en VEFA permet de réserver un bien immobilier en cours de construction ; il est considéré comme l’équivalent du compromis de vente en cas d’achat d’un bien immobilier dans l’ancien.
En effet, selon l’article L261-15 du Code de la construction et de l’habitation, dans le cadre d’un achat sur plan, la vente « peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble […]. Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente ». Ce type de contrat doit comporter un certain nombre d’informations essentielles.
Dans ce contrat, l’acheteur peut prévoir de se réserver « l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même ». Dans ces conditions, il est précisé qu’il « accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble ».
Il s’agit d’un contrat synallagmatique, c’est-à-dire qu’il engage les deux parties (le promoteur et le vendeur). C’est un acte sous signature privée, mais il peut aussi être signé chez un notaire. Dans ce cas, celui-ci vérifiera les droits de propriété du vendeur et pourra commencer à réunir l’ensemble des documents nécessaires pour la rédaction du contrat de vente.
Bon à savoir : dans un contrat de réservation, le promoteur garde la faculté de ne pas réaliser les constructions. Si tel est le cas, il est tenu de rembourser à l’acheteur le dépôt de garantie qu’il a versé.
Le contenu d’un contrat de réservation d’un achat sur plan
En général, un contrat de réservation doit contenir les éléments énumérés ci-dessous.
Informations sur le ou les acheteurs et sur le vendeur
Le document doit comporter les coordonnées du ou des réservataires, ainsi que celles du réservant qui doit fournir au futur acquéreur une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA). En cas de défaillance financière du promoteur, l’acheteur pourra mettre en œuvre ces garanties.
Son objet
- Désignation de l’ensemble immobilier avec ses références cadastrales.
- Surface habitable du logement avec le nombre de pièces principales et de service, de dépendances et de dégagements, ainsi que leur situation dans l’ensemble immobilier selon les plans annexés.
Les délais prévisionnels
- Délai d’ouverture du chantier.
- Délai d’achèvement des travaux avec indication de la période prévue pour la livraison.
- Délai de présentation de l’offre de vente.
Le prix de vente et les modalités de financement
- Le prix ferme et définitif ou le prix prévisionnel avec les modalités de révision.
- Les pénalités éventuelles en cas de retard de livraison.
- En cas d’emprunt, les obligations du réservataire (délai maximum pour le dépôt de son dossier de prêt) et la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit.
- Le montant du dépôt de garantie et son devenir en cas de réalisation de la vente ou de sa non-réalisation. Celui-ci est limité à 5 % si l’acte de vente est signé dans l’année, 2 % pour une signature entre un et deux ans. Au-delà de ce délai, il n’y a pas lieu de prévoir un dépôt de garantie.
- Les coordonnées de l’étude notariale dans laquelle l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement sera signé.
Les informations sur l’opération de construction envisagée
- Acquisition du terrain, permis de construire, situation juridique de l’immeuble où est situé le bien réservé, état des risques et pollutions (ERP), plus un état des nuisances sonores aériennes si l’immeuble est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit.
- Qualité de la construction selon une note technique annexée qui détaille la nature et la qualité des matériaux utilisés, la liste des équipements privatifs et celle des équipements collectifs.
Le droit de rétractation de l’acheteur et ses modalités
Le réservataire est en droit de renoncer à son projet. Il bénéficie alors d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de sa remise en main propre. S’il décide d’utiliser son droit de rétractation, il est remboursé du montant de son dépôt de garantie, sans aucune pénalité.
Clause optionnelle
Si l’acquéreur souhaite réaliser lui-même certains travaux, le contrat de réservation doit préciser leur nature, à savoir :
- Installation d’équipements sanitaires et du mobilier pour les accueillir dans la cuisine et/ou dans la salle de bains.
- Pose de carrelage mural.
- Pose d’un revêtement de sol, sauf l’isolation.
- Équipement en radiateurs électriques, dans la mesure où les caractéristiques de l’installation électrique le rendent possible.
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