L’achat sur plan, également nommé VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) est une méthode d’investissement immobilier qui séduit de nombreux acquéreurs en raison de ses divers avantages fiscaux. En effet, les pouvoirs publics encouragent ce mode d’achat par différentes incitations fiscales attractives avec pour objectif de dynamiser les projets de construction de logements neufs.
Qu’est-ce qu’un achat sur plan ou vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ?
L’article 1601-3 du Code civil dispose que « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ». Le bien immobilier acquis sur plan peut consister en une maison individuelle ou un appartement.
Le contrat de vente sur plan est un acte authentique qui peut être précédé d’un contrat de réservation. Ce contrat dit préliminaire n’est pas obligatoire, mais il présente l’avantage de déterminer les conditions de la vente et de la livraison du bien immobilier. Il est accompagné du versement d’un dépôt de garantie par l’acheteur.
Selon l’article R261-28 du Code de la construction et de l’habitation, le montant maximum du dépôt est de 5 % du prix prévisionnel de vente pour un délai de réalisation de la vente qui ne dépasse pas un an. Il n’est que de 2 % si le délai n’excède pas deux ans. En cas de délai supérieur, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Les 3 avantages fiscaux d’un achat sur plan
Des frais d’acquisition réduits
Les frais d’acquisition d’un bien immobilier comprennent la taxe de publicité foncière (TPF), les frais et débours, la contribution de sécurité immobilière, éventuellement des frais d’hypothèque et les émoluments du notaire. Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien en VEFA, vous bénéficiez d’un taux réduit pour la taxe de publicité foncière. Il est de 0,71 % (TPF 0,70 % + cotisation de sécurité immobilière 0,1 %) contre un minimum de 5,81 % pour un bien ancien (TPF 5,80 % + cotisation de sécurité immobilière 0,1 %).
Une exonération temporaire de la taxe foncière
Toute construction nouvelle doit faire l’objet d’une déclaration au service des impôts fonciers où elle est située, dans les 90 jours qui suivent son achèvement, c’est-à-dire lorsque l’ensemble des travaux prévus a été réalisé. Un bien immobilier acquis en VEFA, en tant que résidence principale ou secondaire, peut bénéficier d’une exonération de la taxe foncière durant les deux années qui suivent la finalisation des travaux.
Cette exonération temporaire est appliquée de plein droit sur les parts communale et intercommunale de taxe foncière. Toutefois, ce sont les communes ou les EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) à fiscalité propre qui ont la faculté d’accorder une exonération totale ou partielle. Cette décision est prise sur délibération avant le 1er octobre de chaque année et est applicable à partir du 1er janvier de l’année qui suit.
La possibilité d’une TVA à taux réduit
Selon l’article 257 du Code général des impôts, les immeubles neufs sont soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Le taux appliqué est la plupart du temps de 20 %. Néanmoins, il est possible de bénéficier d’un taux réduit de 5,5 % lors de l’achat d’un bien sur plan, dans la mesure où ce logement est destiné à devenir votre résidence principale.
Ce taux de 5,5 % ne peut se pratiquer que dans certaines zones et dans un périmètre de 300 m autour de celles-ci. Il s’agit :
- des zones d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU). Ce sont des zones qui sont en déficit de logements et où il y a lieu d’améliorer les conditions de vie ;
- des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).
Son obtention est également soumise à plusieurs conditions :
- le prix de l’acquisition ne doit pas dépasser un certain plafond qui varie selon la zone géographique où le bien est situé ;
- les ressources de l’acquéreur ne doivent pas excéder les plafonds de ressources autorisés pour bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) ;
- vous devez obligatoirement résider dans le logement pendant un temps déterminé ; ainsi, depuis 2014, il faut y habiter au moins 10 ans.
Si vous êtes amené à revendre le logement avant l’expiration de ce délai, un complément d’impôt vous sera réclamé. Son montant est calculé en faisant la différence entre le taux réduit (5,5 %) et le taux normal de TVA (20 %), puis en appliquant une diminution d’un dixième par année de détention, à compter de la 1re année.
Bon à savoir : en cas d’événements tels qu’un divorce, une mutation professionnelle, la naissance d’un enfant…, vous ne serez pas tenu à ce remboursement.
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