Le syndic de copropriété est chargé de suivre les paiements des charges et de mettre en place des actions en cas de retard ou d’impayés. Découvrons en détail les trois étapes qui permettent de gérer les impayés au sein d’une copropriété.
Le rôle du syndic de copropriété
Le syndic de copropriété est l’entité responsable de la gestion administrative et financière de la copropriété. Il est chargé de percevoir les charges de copropriété auprès des copropriétaires, ce qui finance les dépenses courantes (entretien des parties communes, assurances, travaux…).
En cas de retard ou d’impayé, le syndic doit agir rapidement afin de protéger les fonds de la copropriété.
Les 3 étapes de la gestion des impayés
Lorsque le paiement des charges de copropriété n’est pas effectué à la date d’échéance prévue, le syndic doit prendre plusieurs mesures :
1ère étape : la relance amiable
Dès qu’un retard est constaté, le syndic envoie généralement une lettre de relance au copropriétaire concerné, afin de l’informer du montant impayé et de lui rappeler ses obligations de paiement.
Il s’agit d’une démarche amiable visant à résoudre le problème sans conflit.
2ème étape : la mise en demeure
Si la relance amiable reste sans effet, le syndic envoie une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
La mise en demeure est une étape plus formelle et constitue une demande légale de régularisation du montant dû sous un certain délai (souvent 30 jours).
3ème étape : l'engagement de procédures judiciaires
Si malgré la mise en demeure, le copropriétaire n’a toujours pas réglé ses charges, le syndic est alors en droit d’engager une procédure judiciaire.
Il va également procéder par étape :
- L’injonction de payer : le syndic saisit le tribunal judiciaire en demandant une injonction de payer. Cette procédure est rapide et ne nécessite pas d’audience si les preuves d’impayés sont fournies (appels de fonds, mises en demeure…). Si le juge accepte la demande, une ordonnance d'injonction de payer est émise, et le copropriétaire défaillant est obligé de régler ses dettes.
- L’assignation en justice : si l’injonction de payer n’est pas suffisante (par exemple, si le débiteur fait opposition ou ne paye toujours pas), le syndic peut décider d’assigner le copropriétaire devant le tribunal. À ce stade, une audience est fixée, où les parties seront entendues, et le juge décidera de condamner, ou non, le copropriétaire.
- La saisie sur les biens : si le copropriétaire continue de refuser de régler ses impayés malgré la décision judiciaire, des mesures coercitives peuvent être mises en place, telles que la saisie sur ses comptes bancaires ou ses biens. Le syndic peut également obtenir une hypothèque judiciaire sur le bien immobilier concerné.
Les autres sanctions et pénalités
En plus des actions en justice, les règlements de copropriété prévoient souvent des pénalités financières pour les copropriétaires en retard de paiement. Ces pénalités peuvent prendre la forme de majorations ou d’intérêts de retard (souvent autour de 10 à 15 % du montant impayé). Ces frais supplémentaires sont destinés à compenser le préjudice causé à la copropriété par les retards de paiement.
En effet, trop d’impayés peuvent avoir un impact significatif sur la copropriété, car ils réduisent la trésorerie disponible pour les dépenses courantes ou les travaux urgents. Si plusieurs copropriétaires sont défaillants, il y aura forcément une hausse temporaire des charges pour les autres copropriétaires, afin de maintenir l’équilibre financier.
Il arrive alors souvent qu'un échelonnement de la dette soit proposé au copropriétaire en difficulté pour éviter aux deux parties une procédure judiciaire lourde et coûteuse.
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