Acheter un logement est une étape importante, mais la note peut vite devenir salée. Entre le prix de la maison et le budget pour les travaux de rénovation, les frais d’acquisition (ce qu’on appelle souvent "frais de notaire") pèsent lourd. Heureusement, il existe une méthode simple et légale pour obtenir des frais de notaire réduits. Le secret ? Éviter de payer des taxes sur des montants qui n'ont pas à être taxés. Découvrez comment payer moins et ainsi faire baisser la facture grâce à vos travaux.
Pourquoi les travaux peuvent-ils réduire vos frais de notaire ?
Pour comprendre l'astuce, il faut revenir à la base du calcul. Les droits de mutation (la part principale des frais d’acquisition) sont calculés sur la valeur du bien immobilier au moment de la vente.
Si vous achetez un appartement à rénover pour 200 000 €, les taxes s'appliquent sur ces 200 000 €. Mais si le vendeur réalise des travaux avant la vente et augmente le prix à 250 000 €, vous paierez des taxes sur 250 000 €.
Le conseil : Pour optimiser vos frais, il est souvent préférable d'acheter le bien en l’état et de prendre à votre charge les travaux de rénovation après la signature de l'acte authentique.
Le mécanisme de la déduction du mobilier et des équipements
Au-delà de la structure même du bien, certains éléments de rénovation récents peuvent être considérés comme des meubles au sens juridique (on parle de meubles meublants).
Si vous achetez un bien où le vendeur a récemment installé une cuisine équipée haut de gamme ou des radiateurs performants, il est possible de dissocier la valeur de ces équipements du prix de l'immobilier.
- Résultat : Les frais de notaire ne sont calculés que sur le prix du bâti.
- Condition : Il faut pouvoir justifier de la valeur de ces éléments (factures) et leur montant doit rester cohérent (généralement moins de 5 % du prix de vente).
Acheter pour rénover : le cas de la vente d'immeuble à rénover (VIR)
Pour les projets plus ambitieux, il existe un cadre juridique spécifique : la VIR. Ce dispositif ressemble à la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) mais pour l'ancien.
Ici, le vendeur s'engage à réaliser des travaux. L'avantage majeur pour l'acquéreur est que les droits de mutation ne s'appliquent que sur la valeur du bien existant au jour de la vente, avant sa transformation, et non sur la valeur des travaux à venir. C'est un excellent levier pour obtenir des frais de notaire réduits sur un projet global.
À noter : Ce montage est complexe et nécessite un accompagnement rigoureux par votre notaire pour sécuriser les garanties de livraison.
Nos conseils pratiques pour une opération réussie
- Chiffrez vos travaux avant d'acheter : Ne sous-estimez jamais le coût d'une rénovation. Un bien moins cher avec beaucoup de travaux peut s'avérer plus rentable fiscalement qu'un bien clé en main.
- Distinguez l'immobilier du mobilier : Listez avec le vendeur les équipements qui peuvent être déduits de l'assiette de calcul (électroménager, luminaires, radiateurs mobiles).
- Consultez-nous tôt : Plus nous intervenons tôt dans la négociation, mieux nous pouvons structurer l'acte pour optimiser votre fiscalité.
Réduire ses frais d'acquisition, couramment appelés frais de notaire, n'est pas une question de magie, mais de structure contractuelle. En séparant intelligemment le prix de l'immobilier de la valeur des travaux de rénovation ou des équipements, vous reprenez le contrôle sur votre budget.
