La nomination du syndic de copropriété est un élément important dans la gestion d’un immeuble en copropriété. En France, c’est la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que le décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui encadrent le fonctionnement des copropriétés, dont le syndic est une des institutions centrales. En effet, c’est lui qui est chargé d’administrer l’immeuble, d’exécuter les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, et de veiller à la bonne conservation des parties communes. Sa nomination suit un cadre juridique précis et implique différents acteurs au sein de la copropriété. Nous vous expliquons dans cet article le rôle du syndic et les étapes clés permettant de le nommer.
La définition et le rôle du syndic
Avant d’entrer dans les détails de sa nomination, il est bon de rappeler le rôle du syndic. Sachez qu’en France, chaque copropriété à l’obligation d’être administrée par un syndic, qui peut être soit un syndic professionnel (une entreprise ou une personne physique spécialisée dans la gestion de copropriété), soit un syndic bénévole (généralement un copropriétaire élu par ses pairs).
Le syndic est le représentant légal de la copropriété. Il a des responsabilités variées, allant de la gestion des finances et de la comptabilité de la copropriété à la tenue des assemblées générales, en passant par l’entretien des parties communes et la gestion des contrats avec les prestataires de services (fournisseurs d'énergie, entreprises de nettoyage…).
La mise en concurrence des syndics
La loi ALUR de 2014 impose désormais au conseil syndical d’organiser une mise en concurrence des contrats de syndic, sauf en cas de reconduction tacite du syndic en place.
Le conseil syndical doit donc rechercher plusieurs offres de syndics différents et les soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires.
Il est recommandé de comparer les offres sur plusieurs critères :
- le montant des honoraires,
- la qualité des services proposés,
- la réactivité du syndic,
- la connaissance du bâtiment.
Une analyse minutieuse des contrats proposés permet d’éviter les mauvaises surprises.
L’assemblée générale, le moment clé de la nomination
Le syndic est nommé lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée est généralement annuelle, mais une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée pour désigner un nouveau syndic si besoin. La question de la nomination du syndic doit impérativement figurer à l'ordre du jour de l'assemblée.
En règle générale, le syndic de copropriété en poste, dont le mandat touche à sa fin, inclut lui-même ce sujet dans l’ordre du jour. Toutefois, n’importe quel copropriétaire peut demander à ce que la nomination d’un syndic soit ajoutée à l’ordre du jour, sous réserve de respecter un préavis de quelques semaines avant la tenue de l’assemblée.
Les candidatures pour le poste de syndic
Plusieurs candidats peuvent postuler pour être syndic. Il existe des syndics professionnels et des syndics bénévoles.
- Syndic professionnel : il s’agit généralement d’une société ou d’une personne exerçant la gestion de copropriétés de manière professionnelle. Les syndics professionnels doivent être titulaires d'une carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie et souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle. Ils doivent également disposer d'une garantie financière pour protéger les fonds de la copropriété.
- Syndic bénévole : le syndic bénévole est souvent un copropriétaire qui se porte volontaire, dans une petite copropriété, pour gérer l’immeuble. Sa nomination suit les mêmes règles que celle du syndic professionnel, à la différence que ses honoraires sont inexistants ou symboliques. Cependant, il est tenu aux mêmes obligations que le syndic professionnel en termes de gestion et de responsabilité.
Les différents candidats doivent présenter un contrat de syndic, qui sera examiné par les copropriétaires avant le vote. Ce contrat détaille les missions du syndic, sa durée de mandat, ainsi que ses honoraires. Le contrat est une pièce maîtresse dans la nomination du syndic, car il doit être conforme à la réglementation en vigueur et inclure une liste exhaustive des prestations assurées par le syndic.
Les modalités de vote
La nomination d’un syndic se fait par un vote en assemblée générale. La loi impose que cette décision soit prise à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Cela signifie que pour être élu, le syndic doit obtenir plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, présents ou représentés, lors de l’assemblée générale.
Si aucun candidat n'obtient la majorité absolue lors du premier tour de vote, un second vote peut être organisé immédiatement, et dans ce cas, la décision est prise à la majorité relative de l’article 24. Le syndic sera désigné par la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans avoir besoin d’atteindre plus de la moitié des voix de l’ensemble de la copropriété.
Les conséquences en cas de défaut de syndic
Si l’assemblée générale ne parvient pas à nommer un syndic, la copropriété se trouve en situation de carence. Elle n’a plus de représentant légal pour la gestion de l’immeuble.
En cas de carence prolongée, n’importe quel copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire afin qu’il désigne un administrateur provisoire, chargé de gérer la copropriété jusqu’à la nomination d’un nouveau syndic.
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