Le partage d’un bien immobilier, dans le cadre d’une succession, met fin à l’indivision. Il se fait généralement de manière amiable, mais il peut devenir un sujet complexe ; dans ce cas il doit alors être réglé de manière judiciaire. C’est pourquoi, si vous héritez d’un proche décédé, il est important que vous soyez averti des règles en vigueur, et des démarches à suivre pour vous assurer d’une juste répartition de la division de la propriété et éviter les litiges. Découvrez ce qu’il faut savoir sur le partage successoral.
Qu’est-ce que l’indivision successorale ?
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien, sans qu’il y ait une division matérielle de leurs parts. Dans le cadre d’une succession, l’indivision est un état provisoire qui prend fin lors du partage successoral, mais elle peut perdurer si l’ensemble des héritiers décident de conserver la propriété en commun. En effet, l’article 815 du Code civil dispose que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».
Différents moyens sont disponibles pour sortir d’une indivision successorale :
- le partage amiable,
- la cession par les indivisaires de tous leurs droits à l’un d’entre eux,
- en cas de litige, le partage judiciaire.
Bon à savoir : il existe également certaines situations particulières, comme celle du conjoint survivant qui a des droits spécifiques en matière de succession, notamment celui de continuer à résider dans le logement familial.
Quels sont les droits et les devoirs de chaque héritier dans une indivision ?
Chaque héritier possède une quote-part du bien qui est proportionnelle à ses droits dans la succession. Il peut jouir de la totalité de la propriété avec les autres indivisaires ou en jouir seul, sous réserve :
- d’obtenir leur accord ;
- de respecter la destination du bien ;
- de leur verser une indemnité.
Les actes de décision courante doivent être pris à la majorité des 2/3 des droits sur les biens indivis (quote-part revenant à chacun). En revanche, en cas de travaux indispensables pour la bonne conservation du bien, chaque héritier peut prendre les mesures qui s’avèrent nécessaires.
Le partage à l’amiable
Le partage à l’amiable est un contrat qui nécessite l’accord unanime des indivisaires. L’article 826 du Code civil, alinéas 1 et 2, dispose que « L’égalité dans le partage est une égalité en valeur. Chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision ». Lorsque la succession ne comporte qu’un seul bien immobilier, il doit être vendu et la somme est répartie entre les héritiers selon leur quote-part. Pour que ce partage puisse avoir lieu, la propriété doit être évaluée. L’intervention d’un notaire est dès lors obligatoire pour établir l’acte liquidatif.
Les frais d’un partage comprennent les émoluments du notaire auxquels s’ajoute, selon l’article 746 du Code général des impôts, un droit d’enregistrement ou une taxe de publicité foncière à hauteur de 2,50 % de la valeur nette du bien partagé.
La cession des droits des indivisaires à l’un d’entre eux
Si l’un des héritiers souhaite conserver la propriété, il doit racheter la part des autres indivisaires par l’intermédiaire d’un rachat de soulte. Il devra alors s’acquitter des droits de mutation.
Le partage judiciaire
Il arrive que la sortie de l’indivision soit l’occasion de litiges entre les héritiers et qu’aucun terrain d’entente ne puisse être trouvé. Il est alors possible de recourir à un partage judiciaire selon l’article 840 du Code civil, en déposant une assignation devant le tribunal judiciaire à laquelle seront joints :
- le descriptif sommaire du bien à partager ;
- une synthèse des raisons de l’échec d’un partage à l’amiable.
Le tribunal judiciaire compétent ordonnera le partage et désignera un notaire pour mettre en œuvre les opérations de liquidation et de partage. En cas de contestation, le notaire établira un procès-verbal et dressera un état liquidatif qui devra être soumis à l’homologation du tribunal.
Dans le cas d’un bien immobilier, il peut s’avérer nécessaire de procéder à une vente sur licitation. Il s’agit d’une vente aux enchères publiques qui peut se dérouler devant le tribunal ou le notaire que le juge aura nommé.
Si un indivisaire fait preuve d’inertie et sur demande du notaire, le juge peut désigner un représentant ainsi qu’un juge-commissaire pour surveiller les opérations. Ce dernier pourra dresser un rapport sur les contestations éventuelles au moment de l’homologation de l’état liquidatif.
Bon à savoir : le bien immobilier laissé inoccupé en raison d’un litige entre héritiers ne subit aucune taxe sur les logements vacants.
La remise en cause d’un acte de partage successoral
Les créanciers d’un co-indivisaire peuvent s’opposer à ce que le partage se fasse hors de leur présence (article 882 du Code civil).
Dans les deux années qui suivent le partage initial, un héritier qui estime avoir reçu moins que ses droits, dans la mesure où il a été lésé de plus du quart, peut solliciter un complément de part (article 889 du Code civil).
La nullité de l’acte de partage
L’article 887, alinéas 1 et 2, du Code civil dispose que « Le partage peut être annulé pour cause de violence ou de dol. Il peut aussi être annulé pour cause d’erreur, si celle-ci a porté sur l’existence ou la quotité des droits des copartageants ou sur la propriété des biens compris dans la masse partageable ». L’acte de partage peut également être annulé si l’un des cohéritiers a été omis (article 887-1 du Code civil).
Dans les deux cas, l’action en nullité est prescrite au bout de 5 ans à compter de la date du partage contesté.
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