L’achat d’un bien immobilier sur plan, plus communément nommé VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), est une option retenue par de nombreux futurs propriétaires. Cette démarche présente certains avantages comme des frais d’acquisition réduits, mais elle nécessite de choisir un financement adapté et bien planifié. Découvrez dans cet article les possibilités de financer votre projet.
Le financement d’un achat en VEFA
L’acquisition d’un bien immobilier sur plan revient à acheter un logement qui n’est pas encore édifié. Son financement est donc différent de celui d’un bien déjà existant où les fonds sont versés en une seule fois, le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. En VEFA, il s’agit d’un paiement échelonné suivant un échéancier qui est strictement défini par la loi (article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation), à savoir :
- 35 % à l’achèvement des fondations (dont 2 à 5 % généralement versés à la réservation du bien) ;
- 70 % à la mise hors d’eau ;
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble ;
- 5 % à la remise des clés (en cas de contestation sur la conformité avec ce qui était prévu dans le contrat, les fonds peuvent être consignés, auprès du notaire ou de la Caisse des dépôts et consignations).
Le prêt immobilier pour un achat sur plan
Le crédit immobilier classique est la forme de financement la plus courante pour l’achat d’un bien immobilier sur plan. Il s’agit d’un prêt accordé par une banque ou un établissement financier, qui est remboursable sur une période définie avec un taux d’intérêt fixe ou variable.
Dans le cadre de la VEFA, le prêt est à déblocage successif des fonds, c’est-à-dire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le promoteur immobilier émet des appels de fonds ou bons de décaissement qu’il adresse à l’acquéreur. Ce dernier les transfère à l’établissement financier prêteur après avoir donné son accord. Les sommes débloquées ne passent pas sur le compte bancaire de l’acquéreur et la banque règle directement le promoteur.
Bon à savoir : l’acquéreur, en tant que maître d’ouvrage, est en droit de visiter le chantier préalablement à chaque échéance de paiement (article L231-3 du Code de la construction et de l’habitation).
Les intérêts intercalaires
Il s’agit des intérêts qui doivent être payés par l’emprunteur lors du déblocage successif des fonds. Ils sont dus dès le premier déblocage et jusqu’au moment où l’intégralité de l’emprunt est débloquée. Dès lors, les mensualités du crédit immobilier (remboursement du capital, intérêts intercalaires et assurance emprunteur) augmentent au fur et à mesure de l’utilisation des fonds.
Pour éviter une charge financière trop lourde pendant toute la période de la construction, l’acquéreur peut décider d’opter pour un différé d’amortissement total ou partiel.
S’il s’agit d’un différé d’amortissement total, les mensualités correspondent uniquement au montant de l’assurance emprunteur ; si le différé est partiel, les mensualités comprennent en plus les intérêts intercalaires.
Dans les deux cas, le remboursement du capital ne démarre qu’à la fin du différé d’amortissement dont la date est prévue dans le contrat de prêt. La durée maximale accordée par les banques est généralement de 12 mois pour un différé total jusqu’à 36 mois pour un différé partiel.
Bon à savoir : le différé d’amortissement total peut apparaître très attractif pour un acquéreur qui doit continuer à s’acquitter d’un loyer en attendant la livraison de son achat sur plan. Toutefois, il représente un coût additionnel. En effet, les intérêts qui sont reportés sont capitalisés, cela signifie qu’ils sont réintégrés au capital emprunté et, dès lors, produisent eux-mêmes des intérêts supplémentaires à payer.
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