Le fonds de travaux de la copropriété a été mis en place par la loi n° 2014-366 (loi Alur), en date du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 1er janvier 2017. Ce mécanisme, encadré par la législation, s’inscrit dans une démarche préventive pour assurer le bon fonctionnement et la pérennité des biens collectifs, ainsi que leur valorisation. Il permet de parer aux situations financières délicates lorsque les copropriétaires se trouvent dans l’impossibilité de faire face à des travaux indispensables non programmés dans le budget prévisionnel.
Quels sont les immeubles concernés par la loi Alur ?
L’article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […].
Ainsi, depuis le 1er janvier 2024, sont concernés les immeubles comportant plus de 200 lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
Bon à savoir : à compter du 1er janvier 2025, le syndicat des copropriétaires sera tenu de créer un fonds de travaux si l’immeuble comprend 50 lots maximum.
Les objectifs du fonds de travaux de la copropriété
Ce fonds a pour but :
- d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, le cas échéant, un diagnostic technique global (DTG) ;
- de réaliser les travaux prévus dans le PPT approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires ;
- de réaliser les travaux urgents qui ont été décidés par le syndic ;
- de réaliser des travaux non stipulés dans le PPT, mais qui sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des habitants, ainsi qu’à la réalisation d’économies d’énergie.
La constitution du fonds de travaux de la copropriété
Chaque année, les copropriétaires sont tenus de verser, dans le fonds de travaux, une somme qui est proportionnelle à leur quote-part. Celle-ci représente les tantièmes qui sont attribués à chaque lot et que l’on retrouve dans l’état de division des parts. Ce document est annexé au règlement intérieur de la copropriété. Le montant minimum de la cotisation est calculé en fonction de l’existence ou non d’un plan pluriannuel de travaux (PPT).
Le PPT permet de mettre en place un échéancier de travaux sur une période de 10 ans. Il est obligatoire dans les copropriétés qui ont plus de 15 ans (selon les mêmes critères que le fonds de travaux) et il doit être actualisé tous les 10 ans.
Le montant de la cotisation versée au fonds de travaux
En présence d’un PPT
Il ne peut pas être inférieur à 2,5 % du montant des travaux programmés dans le PPT qui a été adopté et 5 % du budget prévisionnel. En revanche, l’assemblée générale peut décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, d’augmenter le montant de cette cotisation.
En l’absence d’un PPT
Dans ce cas, le montant de la cotisation ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, mais il peut être supérieur dans les mêmes conditions que ci-dessus.
La suspension des cotisations
L’assemblée générale est en droit de décider la suspension des cotisations destinées au fonds de travaux si leur montant :
- est supérieur au montant du budget prévisionnel ;
- excède la moitié du montant des travaux programmés dans le plan prévisionnel de travaux adopté.
La gestion du fonds de travaux de la copropriété
Les sommes qui sont destinées au fonds de travaux restent attachées au lot correspondant. Ainsi, lors de la vente d’un lot, le vendeur ne les récupère pas et c’est le nouvel acquéreur qui bénéficie des droits qui y sont attachés. Toutefois, l’article 14-2-1 de la loi de juillet 1965 dispose au paragraphe III que « l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ».
La gestion de ce fonds est assurée par le syndic de copropriété. Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat de copropriétaires. L’établissement peut être choisi soit par le syndic, soit par l’assemblée générale des copropriétaires. Il s’agit d’un compte rémunéré et les intérêts produits sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.
La déductibilité des cotisations au fonds de travaux pour les copropriétaires bailleurs
Les cotisations au fonds de travaux ne sont pas déductibles l’année de leur versement. Cependant, les dépenses réalisées à l’aide de ces cotisations le sont au titre de l’année où elles ont été réglées par le syndic, sous réserve qu’elles aient le caractère de charges déductibles.
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