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Fonds de travaux de la copropriété : législation et fonctionnement

Le fonds de travaux de la copropriété a été mis en place par la loi n° 2014-366 (loi Alur), en date du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 1er janvier 2017. Ce mécanisme, encadré par la législation, s’inscrit dans une démarche préventive pour assurer le bon fonctionnement et la pérennité des biens collectifs, ainsi que leur valorisation. Il permet de parer aux situations financières délicates lorsque les copropriétaires se trouvent dans l’impossibilité de faire face à des travaux indispensables non programmés dans le budget prévisionnel.

Quels sont les immeubles concernés par la loi Alur ?

L’article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […].

Ainsi, depuis le 1er janvier 2024, sont concernés les immeubles comportant plus de 200 lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

Bon à savoir : à compter du 1er janvier 2025, le syndicat des copropriétaires sera tenu de créer un fonds de travaux si l’immeuble comprend 50 lots maximum.

Les objectifs du fonds de travaux de la copropriété

Ce fonds a pour but :

La constitution du fonds de travaux de la copropriété

Chaque année, les copropriétaires sont tenus de verser, dans le fonds de travaux, une somme qui est proportionnelle à leur quote-part. Celle-ci représente les tantièmes qui sont attribués à chaque lot et que l’on retrouve dans l’état de division des parts. Ce document est annexé au règlement intérieur de la copropriété. Le montant minimum de la cotisation est calculé en fonction de l’existence ou non d’un plan pluriannuel de travaux (PPT).

Le PPT permet de mettre en place un échéancier de travaux sur une période de 10 ans. Il est obligatoire dans les copropriétés qui ont plus de 15 ans (selon les mêmes critères que le fonds de travaux) et il doit être actualisé tous les 10 ans.

Le montant de la cotisation versée au fonds de travaux

En présence d’un PPT

Il ne peut pas être inférieur à 2,5 % du montant des travaux programmés dans le PPT qui a été adopté et 5 % du budget prévisionnel. En revanche, l’assemblée générale peut décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, d’augmenter le montant de cette cotisation.

En l’absence d’un PPT

Dans ce cas, le montant de la cotisation ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, mais il peut être supérieur dans les mêmes conditions que ci-dessus.

La suspension des cotisations

L’assemblée générale est en droit de décider la suspension des cotisations destinées au fonds de travaux si leur montant :

  • est supérieur au montant du budget prévisionnel ;
  • excède la moitié du montant des travaux programmés dans le plan prévisionnel de travaux adopté.

La gestion du fonds de travaux de la copropriété

Les sommes qui sont destinées au fonds de travaux restent attachées au lot correspondant. Ainsi, lors de la vente d’un lot, le vendeur ne les récupère pas et c’est le nouvel acquéreur qui bénéficie des droits qui y sont attachés. Toutefois, l’article 14-2-1 de la loi de juillet 1965 dispose au paragraphe III que « l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ».

La gestion de ce fonds est assurée par le syndic de copropriété. Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat de copropriétaires. L’établissement peut être choisi soit par le syndic, soit par l’assemblée générale des copropriétaires. Il s’agit d’un compte rémunéré et les intérêts produits sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.

La déductibilité des cotisations au fonds de travaux pour les copropriétaires bailleurs

Les cotisations au fonds de travaux ne sont pas déductibles l’année de leur versement. Cependant, les dépenses réalisées à l’aide de ces cotisations le sont au titre de l’année où elles ont été réglées par le syndic, sous réserve qu’elles aient le caractère de charges déductibles.


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FAQ

Qu'est-ce qu'un fonds de travaux ?
Il s'agit d'un fonds destiné à financer des travaux prévus dans un plan pluriannuel ou des travaux urgents nécessaires à l'entretien ou à la sécurité de l’immeuble. Ce fonds est obligatoire pour certains immeubles depuis 2024.
Qui fixe le montant des cotisations au fonds de travaux ?
Les cotisations sont décidées par l'assemblée générale et sont calculées en fonction du budget prévisionnel de la copropriété et des travaux à réaliser.
Que se passe-t-il si je vends mon bien avant de bénéficier du fonds ?
Le fonds de travaux est attaché au lot, donc c’est le nouvel acquéreur qui bénéficie des droits associés, même si les cotisations ont déjà été versées.
Dois-je cotiser si je ne participe pas aux assemblées générales ?
Oui, chaque copropriétaire doit cotiser au fonds de travaux, même s'il ne participe pas aux assemblées générales, car ces cotisations sont obligatoires et figurent dans le budget annuel.
Le fonds de travaux peut-il être utilisé pour des travaux autres que la rénovation ?
Non, le fonds de travaux est spécifiquement destiné à des travaux d'entretien, de rénovation et de mise en conformité, comme les travaux de façade, les systèmes de chauffage, ou l’accessibilité.
Comment sont gérées les sommes collectées dans le fonds ?
Le syndic est responsable de la gestion des fonds. L'argent est placé sur un compte distinct, uniquement utilisé pour les travaux votés en assemblée générale.
Quelles sont les conséquences si le fonds de travaux est insuffisant ?
Si le fonds ne couvre pas les coûts des travaux, une nouvelle cotisation exceptionnelle peut être votée par les copropriétaires pour financer la différence.
Puis-je obtenir des informations sur l’utilisation du fonds ?
Oui, vous avez droit de consulter les comptes du fonds de travaux, et le syndic doit vous fournir des informations sur l'utilisation et l'évolution du fonds lors de chaque assemblée générale.