L’achat sur plan (VEFA) offre de multiples avantages, mais il présente aussi certains risques, particulièrement celui de ne pas voir le bien immobilier achevé. C’est pourquoi il est essentiel de bien connaître les obligations légales et contractuelles qui pèsent sur le promoteur pour sécuriser son investissement et être en mesure de les faire valoir, le cas échéant.
Les 2 obligations du promoteur qui prennent fin à la livraison du bien
L’article L261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation contraint le promoteur à souscrire auprès d’un établissement financier ou d’une compagnie d’assurance « une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ».
1. La garantie financière d’achèvement
Il s’agit de garantir à l’acquéreur que le bien immobilier sera achevé en cas de défaillance du promoteur. Dès lors, si ce dernier rencontre des difficultés financières ou s’il est déclaré en faillite, le garant sera tenu de mettre à disposition les fonds nécessaires pour l’achèvement du projet.
2. La garantie financière de remboursement
Selon l’article R261-22 du Code de la construction et de l’habitation, cette garantie permet le remboursement des sommes déjà versées par l’acquéreur « en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement ». Cette garantie intervient surtout au tout début du programme de construction. Par la suite, elle peut être remplacée par la garantie financière d’achèvement, sur accord du vendeur et du garant et à condition d’en avertir l’acquéreur (article R261-23 du Code de la construction et de l’habitation).
Les 3 obligations du promoteur après la réception du bien
La réception est définie dans l’alinéa 1 de l’article 1792-6 du Code civil. Il s’agit de « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve ».
1. La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement court pendant 12 mois, à compter de la réception du bien acheté sur plan. Pendant cette période, les entreprises qui sont intervenues durant la construction sont tenues de réparer tous les désordres qui ont été signalés par le maître de l’ouvrage soit dans le procès-verbal de réception, soit dans l’année qui suit par notification écrite.
L’article 1792-6 du Code civil précise toutefois dans son dernier alinéa que cette garantie « ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage ».
2. La garantie de bon fonctionnement
C’est une garantie biennale dont le point de départ est la réception des travaux et qui ne concerne que certains équipements. L’article 1792-2 du Code civil en donne la définition, à savoir qu’il s’agit d’éléments d’équipement dont le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l’ouvrage.
3. La garantie décennale
Elle a pour objectif de couvrir les problèmes majeurs, c’est-à-dire les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent inhabitable. C’est le cas des dysfonctionnements qui touchent les fondations, l’étanchéité, la charpente… Sa validité est de 10 ans à compter de la réception du logement.
Dans le cadre d’un achat sur plan, la garantie décennale est obligatoirement assortie d’une assurance dommages-ouvrage. Elle permet l’exécution des travaux indispensables sans attendre une décision de justice. Le promoteur est tenu de souscrire cette assurance avant l’ouverture du chantier et le début des travaux de gros œuvre.
Les obligations d’information contractuelles du promoteur
Avant que l’acheteur s’engage en signant un contrat de réservation, le promoteur doit lui fournir un certain nombre d’éléments.
Sur le logement
- la surface habitable du bien avec le nombre de pièces principales et de service, les surfaces de dégagement et les dépendances ;
- le descriptif des matériaux utilisés ;
- le détail des équipements collectifs ;
- l’emplacement exact du logement dans le bâtiment ou dans le lotissement ;
- un état des risques et pollution ;
- éventuellement, un état des nuisances sonores aériennes.
Sur la transaction
- le prix ;
- la date prévue pour la signature du contrat de vente ;
- le mode de financement (avec ou sans prêt) ;
- en cas d’emprunt, son montant, les conditions et le nom de l’établissement financier ;
- la condition suspensive d’obtention du prêt ;
- le montant du dépôt de garantie et les conditions de son remboursement en cas de renonciation à l’achat du bien ;
- le délai de livraison et les pénalités éventuelles en cas de retard de livraison du bien ;
- les conditions d’exercice du droit de rétractation dont bénéficie l’acheteur.
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