Les conflits liés au droit de mitoyenneté sont fréquents dans la gestion des relations de voisinage. Ils peuvent survenir en raison de travaux, de l’entretien ou de l’usage de structures mitoyennes. Les solutions amiables pour régler le litige sont toujours à privilégier, mais en cas d’échec, des recours judiciaires sont envisageables.
Quel est le cadre juridique de la mitoyenneté ?
En termes juridiques, la mitoyenneté se définit comme « l’état d’un bien sur lequel deux voisins ont un droit de copropriété et qui sépare des immeubles, nus ou construits, contigus ». Il s’agit donc d’une indivision forcée et non d’une servitude.
La mitoyenneté est caractérisée par les éléments suivants :
- le bien (mur, clôture, haie, fossé, barrière) est susceptible de faire l’objet de droits de propriété ;
- le bien sur lequel elle porte est localisé au niveau de la ligne séparative entre deux propriétés.
Les règles relatives à la mitoyenneté sont précisées dans le Code civil. Ainsi :
- l’article 653 établit le principe de la mitoyenneté d’un mur situé en limite de deux propriétés, sauf preuve contraire ;
- l’article 654 apporte des précisions sur les marques de non-mitoyenneté ;
- l’article 655 dispose que « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ».
Les principaux différends liés à la mitoyenneté sont :
- une haie envahissante ;
- des dégradations d’un mur mitoyen ou un exhaussement de celui-ci qui ne respecte pas les règles de hauteur et nuit au voisin ;
- le refus d’un propriétaire de participer aux frais d’entretien…
Les 4 modes d’établissement d’une mitoyenneté
Il existe quatre manières différentes : par un accord de volontés, par une décision unilatérale, par la prescription acquisitive, par l’exercice du droit de clore sa propriété.
1. L’accord de volonté
Si deux voisins sont d’accord pour édifier un élément de séparation, aucun écrit n’est légalement exigé ; il est cependant préférable d’établir un acte qui pourra servir de preuve en cas de conflit. Les deux parties peuvent choisir la manière de partager les frais d’élévation de l’élément de séparation et de son entretien.
Bon à savoir : en l’absence d’un écrit, si l’élément de séparation (mur, clôture, haie…) a été réalisé à frais communs, il est présumé être mitoyen.
Il est également possible d’acquérir la mitoyenneté après la construction de l’élément de séparation. Il s’agit d’une cession volontaire. Qu’elle soit conclue à titre onéreux ou à titre gratuit, elle doit faire l’objet d’un acte authentique et de formalités de publicité foncière.
2. La décision unilatérale
L’article 661 du Code civil dispose que « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie […] », en respectant certaines conditions.
3. La prescription acquisitive
Généralement, elle peut s’exercer lorsqu’une maison prend appui sur un mur privatif d’un fonds contigu et que cette configuration n’a jamais fait l’objet d’une contestation de la part du propriétaire de ce fonds, et ce pendant 30 ans (article 2272 du Code civil).
4. L’exercice du droit de clore sa propriété
L’article 647 du Code civil dispose que tout propriétaire est en droit de clore sa propriété, sauf s’il existe une servitude de passage ; en effet, tout propriétaire d’un fonds enclavé « est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds […] » selon l’article 682 du Code civil.
Que faire en cas de litige lié à une mitoyenneté ?
Quel que soit l’objet du conflit, il est toujours recommandé de rechercher une solution amiable :
- soit en discutant du problème avec votre voisin, en partageant vos points de vue respectifs et en vous basant sur les règles juridiques ;
- soit en faisant appel à un tiers (médiateur ou conciliateur de justice) ;
- soit en faisant une tentative de procédure participative.
S’il s’avère impossible de trouver un accord sur le différend, vous pouvez envoyer une mise en demeure à votre voisin. Dans le cas où cette démarche se révèle infructueuse, vous êtes en droit de saisir le tribunal judiciaire.
Comment mettre fin au droit de mitoyenneté ?
Vous pouvez abandonner votre droit de mitoyenneté.
Par son achat intégral
Cette procédure nécessite d’obtenir l’accord du voisin ; dans l’affirmative, l’acte doit être réalisé chez un notaire.
Bon à savoir : il est impossible d’acheter une mitoyenneté si l’objectif est de régulariser un empiètement illégal.
Par son abandon
Cette procédure ne peut être envisagée que si le demandeur n’a pas de construction qui s’appuie sur le mur et que la mitoyenneté n’est pas un mur de soutènement. Le renoncement à la mitoyenneté peut être réalisé par acte sous seing privé ou chez le notaire.
