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Location : Quelles sont les différences entre un bail meublé et un bail non meublé ?

Si vous envisagez de louer ou de mettre en location un logement, vous avez probablement entendu parler des baux meublés et non meublés. Mais quelles sont réellement les différences entre ces deux types de contrats de location ? Nous vous apportons des éclaircissements pratiques pour faire un choix adapté à votre situation.

Qu'est-ce qu'un bail meublé ?

Un bail meublé concerne la location d'un logement équipé de tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne du locataire. L'objectif est que celui-ci puisse s'y installer immédiatement, sans avoir à acheter des meubles ou des équipements essentiels.

Depuis la loi Alur de 2014, un logement meublé doit comporter au minimum :

  • Une literie avec couette ou couverture
  • Des équipements pour cuisiner et prendre des repas (plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle…)
  • Une table et des sièges
  • Des rangements (penderies ou étagères)
  • Du matériel d'entretien (aspirateur ou balai)

L'absence de ces éléments peut requalifier le bail en contrat non meublé, avec des conséquences juridiques pour le propriétaire.

  • Durée du bail : 1 an minimum (9 mois pour les étudiants sans clause de reconduction tacite).
  • Préavis locataire : 1 mois.
  • Préavis propriétaire : 3 mois.

Le bail meublé offre plus de souplesse, ce qui le rend idéal pour les étudiants ou les personnes en mobilité professionnelle.

Qu'est-ce qu'un bail non meublé ?

Un bail non meublé, également appelé bail "vide", concerne un logement loué sans mobilier ou équipement fourni par le propriétaire. Le locataire devra donc aménager complètement le logement.

Le logement doit être en bon état d'usage et de réparations. Les parties communes et privatives doivent respecter les normes de salubrité.

  • Durée du bail : 3 ans minimum (6 ans si le propriétaire est une personne morale).
  • Préavis locataire : 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines zones tendues ou certains cas particuliers).
  • Préavis propriétaire : 6 mois.

Le bail non meublé convient aux locations longue durée et offre davantage de stabilité pour le locataire.

Avantages et inconvénients du bail meublé

Le bail meublé présente plusieurs avantages, notamment une grande souplesse dans la durée du contrat. Il offre également un préavis réduit pour le locataire. De plus, le rendement locatif est souvent plus élevé par rapport à un bail non meublé.

Cependant, il comporte aussi quelques inconvénients. Le propriétaire doit fournir et entretenir le mobilier, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires. Par ailleurs, le taux de turnover locatif est généralement plus élevé, nécessitant une gestion plus fréquente des locataires.

Avantages et inconvénients du bail non meublé

Le bail non meublé présente certains avantages, notamment une stabilité locative, avec un turnover moins élevé. Il nécessite également un investissement initial moins important, puisque le propriétaire n’a pas à fournir de mobilier.

Cependant, ce type de bail présente aussi quelques inconvénients. Il offre moins de souplesse si le propriétaire doit récupérer son bien, car les conditions de résiliation sont plus strictes. En outre, la fiscalité peut parfois être moins favorable par rapport au bail meublé.

Comment choisir le type de bail adapté ?

Le choix entre un bail meublé et un bail non meublé dépend de plusieurs critères.

Tout d'abord, le profil du locataire joue un rôle clé. Un étudiant ou un travailleur temporaire aura tendance à privilégier un logement meublé, tandis qu’une famille ou un couple recherchant davantage de stabilité penchera pour un logement vide.

Ensuite, les objectifs du propriétaire sont déterminants. Si l'objectif est d’obtenir une rentabilité plus élevée à court terme, un bail meublé est une meilleure option. En revanche, pour une location longue durée avec moins de gestion, le bail non meublé conviendra davantage.

La situation géographique influe également sur le choix. Dans les zones étudiantes ou touristiques, les logements meublés sont généralement plus demandés.

Les aspects fiscaux à considérer

Pour un bail meublé, les revenus locatifs relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Sous le statut LMNP, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % au régime micro-BIC ou d’une déduction des charges et amortissements au régime réel.

Pour le bail non meublé, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour le micro-foncier (abattement de 30 %) ou le régime réel.


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FAQ

Quelle est la différence majeure entre un bail meublé et un bail non meublé ?
Le bail meublé prévoit la location d’un logement équipé d’un mobilier complet pour y vivre immédiatement. Le bail non meublé (dit “vide”) impose au locataire d’installer son propre mobilier.
Quelle est la durée minimale du bail dans chaque cas ?
Pour un logement vide, le bail est généralement d’une durée de 3 ans renouvelables. Pour un logement meublé, la durée classique est de 1 an renouvelable, voire de 9 mois pour un étudiant sans tacite reconduction.
Le dépôt de garantie est-il différent pour un meublé ?
Oui. Pour un bail vide, le dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer. Pour un bail meublé, il peut s’élever à 2 mois de loyer maximum (hors charges).
Quelles sont les obligations du propriétaire concernant l’équipement du logement meublé ?
Le propriétaire doit fournir un ensemble d’équipements indispensables (lit, table, chaises, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.). La liste officielle est fixée par décret et doit permettre au locataire de vivre immédiatement dans le logement.
La durée du préavis de résiliation est-elle la même pour un bail meublé et un bail vide ?
Non. Pour le locataire d’un bail meublé, le préavis est d’un mois. Pour un bail vide, le préavis est généralement de 3 mois (réduction possible à 1 mois dans certains cas, comme une zone tendue ou un motif professionnel).
Est-ce plus facile de récupérer son logement en bail meublé ou non meublé ?
Il est généralement plus rapide de récupérer son bien avec un bail meublé (durée plus courte, préavis réduit). Toutefois, le propriétaire doit toujours justifier son congé (vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux) et respecter les délais de préavis légaux.
Peut-on fixer librement le montant du loyer en meublé ?
Le principe est similaire à la location vide, mais il existe parfois une plus grande marge de manœuvre en meublé du fait de prestations complémentaires. Cependant, dans les zones soumises à encadrement des loyers, il faut respecter les plafonds légaux.
Quels sont les avantages fiscaux pour le propriétaire qui opte pour un bail meublé ?
Les revenus tirés d’une location meublée relèvent du régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime peut offrir des avantages fiscaux (micro-BIC avec abattement de 50 %, régime réel simplifié, amortissement, etc.), souvent plus intéressants que la location vide.
L’état des lieux est-il différent en meublé ?
L’état des lieux doit obligatoirement lister le mobilier et l’électroménager fournis, ainsi que leur état. Outre cela, la démarche reste la même : décrire précisément l’état du logement, pièce par pièce, à l’entrée et à la sortie.
Puis-je louer en meublé à un étudiant pour 9 mois sans tacite reconduction ?
Oui, c’est l’un des cas spécifiques du bail meublé. Vous pouvez conclure un bail étudiant d’une durée fixe de 9 mois, non reconductible automatiquement.
Quelles charges puis-je facturer au locataire dans chaque type de bail ?
Les règles de répartition des charges (entre locatives et récupérables) sont identiques dans les deux cas. Assurez-vous de détailler dans le contrat le mode de calcul des charges (forfait ou provisions) en meublé comme en vide.
Est-il possible de transformer un bail vide en bail meublé en cours de contrat ?
Non, vous ne pouvez pas modifier un bail en cours de validité. Vous devez attendre la fin du bail et respecter les conditions de congé puis, si le locataire quitte les lieux, conclure un nouveau bail meublé en respectant toutes les obligations légales.
Quels points de vigilance avant d’opter pour un bail meublé ?
Vérifiez vos objectifs (stabilité du locataire vs. souplesse), calculez l’investissement nécessaire pour meubler correctement le logement, étudiez l’impact fiscal (BIC), et assurez-vous de respecter la liste légale du mobilier. Sans cela, le bail risque d’être requalifié en location vide.

Auteur

Maître Quentin FOUREZ

J'accompagne les particuliers dans les moments importants de leur vie personnelle et professionnelle, oriente les entreprises et leurs dirigeants, conseille les investisseurs, les professionnels de l’immobilier et les collectivités.