Si vous envisagez de louer ou de mettre en location un logement, vous avez probablement entendu parler des baux meublés et non meublés. Mais quelles sont réellement les différences entre ces deux types de contrats de location ? Nous vous apportons des éclaircissements pratiques pour faire un choix adapté à votre situation.
Qu'est-ce qu'un bail meublé ?
Un bail meublé concerne la location d'un logement équipé de tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne du locataire. L'objectif est que celui-ci puisse s'y installer immédiatement, sans avoir à acheter des meubles ou des équipements essentiels.
Depuis la loi Alur de 2014, un logement meublé doit comporter au minimum :
- Une literie avec couette ou couverture
- Des équipements pour cuisiner et prendre des repas (plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle…)
- Une table et des sièges
- Des rangements (penderies ou étagères)
- Du matériel d'entretien (aspirateur ou balai)
L'absence de ces éléments peut requalifier le bail en contrat non meublé, avec des conséquences juridiques pour le propriétaire.
- Durée du bail : 1 an minimum (9 mois pour les étudiants sans clause de reconduction tacite).
- Préavis locataire : 1 mois.
- Préavis propriétaire : 3 mois.
Le bail meublé offre plus de souplesse, ce qui le rend idéal pour les étudiants ou les personnes en mobilité professionnelle.
Qu'est-ce qu'un bail non meublé ?
Un bail non meublé, également appelé bail "vide", concerne un logement loué sans mobilier ou équipement fourni par le propriétaire. Le locataire devra donc aménager complètement le logement.
Le logement doit être en bon état d'usage et de réparations. Les parties communes et privatives doivent respecter les normes de salubrité.
- Durée du bail : 3 ans minimum (6 ans si le propriétaire est une personne morale).
- Préavis locataire : 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines zones tendues ou certains cas particuliers).
- Préavis propriétaire : 6 mois.
Le bail non meublé convient aux locations longue durée et offre davantage de stabilité pour le locataire.
Avantages et inconvénients du bail meublé
Le bail meublé présente plusieurs avantages, notamment une grande souplesse dans la durée du contrat. Il offre également un préavis réduit pour le locataire. De plus, le rendement locatif est souvent plus élevé par rapport à un bail non meublé.
Cependant, il comporte aussi quelques inconvénients. Le propriétaire doit fournir et entretenir le mobilier, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires. Par ailleurs, le taux de turnover locatif est généralement plus élevé, nécessitant une gestion plus fréquente des locataires.
Avantages et inconvénients du bail non meublé
Le bail non meublé présente certains avantages, notamment une stabilité locative, avec un turnover moins élevé. Il nécessite également un investissement initial moins important, puisque le propriétaire n’a pas à fournir de mobilier.
Cependant, ce type de bail présente aussi quelques inconvénients. Il offre moins de souplesse si le propriétaire doit récupérer son bien, car les conditions de résiliation sont plus strictes. En outre, la fiscalité peut parfois être moins favorable par rapport au bail meublé.
Comment choisir le type de bail adapté ?
Le choix entre un bail meublé et un bail non meublé dépend de plusieurs critères.
Tout d'abord, le profil du locataire joue un rôle clé. Un étudiant ou un travailleur temporaire aura tendance à privilégier un logement meublé, tandis qu’une famille ou un couple recherchant davantage de stabilité penchera pour un logement vide.
Ensuite, les objectifs du propriétaire sont déterminants. Si l'objectif est d’obtenir une rentabilité plus élevée à court terme, un bail meublé est une meilleure option. En revanche, pour une location longue durée avec moins de gestion, le bail non meublé conviendra davantage.
La situation géographique influe également sur le choix. Dans les zones étudiantes ou touristiques, les logements meublés sont généralement plus demandés.
Les aspects fiscaux à considérer
Pour un bail meublé, les revenus locatifs relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Sous le statut LMNP, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % au régime micro-BIC ou d’une déduction des charges et amortissements au régime réel.
Pour le bail non meublé, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour le micro-foncier (abattement de 30 %) ou le régime réel.
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