Si vous avez décidé de mettre un bien immobilier à la location, vous devez respecter la réglementation et vous assurer de choisir un locataire solvable. C’est pourquoi cette opération demande un temps de réflexion et le respect des étapes essentielles détaillées dans ce guide dédié à la mise en location d’un logement.
S’informer sur la législation avant la mise en location d’une habitation
Pour permettre aux locataires d’y vivre en toute sécurité et ne pas présenter de danger pour leur santé physique, un lieu d’habitation doit respecter les spécifications listées dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Ainsi, l’article 4 de ce décret précise que l’habitation doit disposer au minimum « d’une pièce principale ayant soit une surface habitable, au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ».
Choisir le mode de location : logement nu ou meublé
Les deux solutions présentent des avantages et des inconvénients.
La location meublée est souvent réservée aux petites surfaces (studio et T2). Elle est génératrice de revenus plus importants que la location vide, car les loyers sont plus élevés et la fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est plus intéressante.
Cependant, il faut noter que ce type de location entraîne un investissement de départ, puisque le propriétaire doit équiper l’appartement en respectant les obligations légales telles que spécifiées dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
Enfin, ce type de logement est souvent un mode d’habitation temporaire, ce qui augmente le risque de vacance locative, sachant que la durée du bail d’un logement vide est de 3 ans au minimum alors que celle d’un meublé n’est que d’un an, voire de 9 mois pour un étudiant. Quant au bail mobilité, il peut être conclu pour une période allant de 1 à 10 mois.
S’assurer d’être en possession des documents obligatoires pour la mise en location
De préférence avant la publication de l’annonce mettant un logement en location, vous devez être en possession du dossier de diagnostic technique établi par un professionnel certifié et comportant :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
- l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, si elle date de plus de 15 ans ;
- l’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques…) ;
- le diagnostic bruit.
Vous devez également fournir à votre locataire un extrait du règlement de copropriété de l’immeuble où se situe l’appartement. Ce document lui permettra de prendre connaissance des modalités d’utilisation des parties communes et de connaître la répartition des charges.
Vérifier la solvabilité du locataire avant de signer le bail
Selon le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, le propriétaire est en droit de demander certains justificatifs au futur locataire, c’est-à-dire :
- une pièce d’identité en cours de validité ;
- un justificatif de domicile ;
- un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle ;
- un justificatif de ressources.
Bon à savoir : les pièces produites doivent être rédigées ou traduites en français et les montants indiqués en euros. Le locataire peut fournir des copies des documents, mais il est tenu de présenter les originaux, si le propriétaire lui en fait la demande.
Choisir des garanties pour louer en toute sérénité
Il existe deux possibilités pour sécuriser le paiement des loyers : le cautionnement d’une personne physique ou morale ou la souscription d’une assurance loyers impayés.
Le cautionnement d’une personne physique
La caution s’engage à prendre en charge les dettes locatives du locataire dont le nom est indiqué dans l’acte de cautionnement. Par dettes locatives, on entend le loyer et les charges, ainsi que les éventuels frais de remise en état si le logement est dégradé. Il existe deux types de caution :
- la caution simple qui autorise le bailleur à faire appel à la caution dans la mesure où le locataire n’est pas en mesure de régler ses dettes locatives ;
- la caution solidaire qui permet au bailleur de faire appel directement à la caution, dès le 1er impayé, quel que soit le motif et sans avertir le locataire.
Le cautionnement d’une personne morale
Il s’agit le plus souvent de la garantie Visale distribuée par Action-Logement. C’est un contrat qui est exclusif de toute autre garantie. Ainsi, le propriétaire ne peut pas cumuler une garantie Visale et une assurance loyers impayés, sauf s’il loue à un étudiant ou un apprenti.
L’assurance loyers impayés
Il est conseillé de souscrire ce contrat d’assurance au moment de signer le bail. Si vous le faites ultérieurement, vous serez tenu de prouver l’absence d’impayés au cours des six à douze derniers mois. Enfin, il n’est plus possible de le faire à partir du moment où votre locataire a cessé de régler son loyer.
Établir un état des lieux d’entrée exhaustif et précis
L’état des lieux doit être fait le jour de la signature du bail. Il est établi à l’amiable en présence du propriétaire ou de son représentant et du locataire. Il est important de prendre le temps de parcourir chaque pièce du logement et de faire une description précise de son état. Si les charges locatives ne font pas l’objet d’un forfait, les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz doivent être relevés.
Bon à savoir : le locataire est en droit d’émettre des réserves.
Vérifier que le locataire a bien souscrit une assurance habitation
Cette assurance est obligatoire, même dans le cas d’un bail mobilité. Elle doit couvrir les risques incendie, dégât des eaux et explosion.
