Vous vendez votre appartement et, soudain, la douche froide : votre syndic de copropriété vous réclame 600 € pour la rédaction d'un pré-état daté. Cette somme à payer, qui s'ajoute aux multiples frais de mutation, vous semble injustifiée et abusive ? Vous avez raison. Nous constatons quotidiennement la surprise des vendeurs face à ces factures. Pourtant, il est tout à fait possible de contester ces tarifs et de protéger votre portefeuille. Décryptage d'une pratique qui fait grincer des dents.
Qu'est-ce que le pré-état daté lors d'une vente immobilière ?
Lorsqu'on parle de vente immobilière en copropriété, la loi ALUR impose de fournir à l'acquéreur une liste précise d'informations financières et techniques dès la signature du compromis de vente. C'est ce qu'on appelle communément le pré-état daté.
Ce document contient notamment :
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel.
- Les sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur.
- L'état global des impayés au sein de la copropriété.
Contrairement à l'état daté (le document officiel final), le pré-état daté n'a aucune existence juridique stricte dans le Code de la copropriété. C'est une appellation d'usage.
Pourquoi 600 € est souvent un montant abusif
Il est essentiel de ne pas confondre deux documents :
- L'état daté : Ce document est obligatoire pour l'acte authentique de vente. Depuis le décret du 21 février 2020, son tarif est strictement plafonné à 380 € TTC.
- Le pré-état daté : Destiné à l'avant-contrat (promesse ou compromis de vente), son tarif n'est pas réglementé par la loi. Certains syndics de copropriété en profitent pour facturer des prestations dépassant les 500 ou 600 €, soit bien plus que le document officiel plafonné !
Facturer un pré-état daté à 600 € est souvent considéré comme un frais abusif, car la plupart des informations demandées sont déjà accessibles au copropriétaire via son espace en ligne (extranet).
Comment contester légalement ces frais de syndic de copropriété ?
Si votre syndic vous réclame une somme astronomique, ne sortez pas tout de suite votre chéquier. Voici trois leviers pour contester.
1. Vérifiez votre contrat de syndic
Le syndic de copropriété ne peut vous facturer que ce qui est explicitement prévu dans son contrat, voté en assemblée générale. Si le forfait "pré-état daté" n'y figure pas ou si le montant diffère, la facturation est illégale.
2. Réalisez le document vous-même
C'est le secret le mieux gardé des syndics : rien n'oblige un vendeur à passer par son syndic de copropriété pour le pré-état daté. La loi impose que les informations soient délivrées, pas qu'elles soient rédigées par un professionnel.
En tant que vendeur, vous pouvez compiler vous-même les documents (procès-verbaux d'AG, carnet d'entretien, comptes annuels) que vous possédez déjà. Votre notaire pourra vous aider à vérifier que le dossier est complet.
3. La mise en demeure
Si le syndic bloque la vente ou refuse de délivrer les informations sans paiement préalable, une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant le plafonnement de l'état daté et l'absence d'obligation légale pour le pré-état daté est souvent très efficace.
Bon à retenir : Le syndic de copropriété est un prestataire de la copropriété, pas un censeur. La transparence des tarifs est une obligation déontologique.
L'accompagnement de votre notaire : votre meilleure défense
Faire appel à notre étude notariale, c'est s'assurer d'une transition immobilière fluide. Nous vérifions systématiquement la cohérence des frais de mutation. En cas de facturation suspecte, nous intervenons pour rappeler les règles en vigueur, notamment les dispositions de la Loi ALUR.
Anticiper ces démarches vous permet d'éviter les tensions de dernière minute avant la signature. N'oubliez pas que chaque euro économisé sur ces frais administratifs est un euro de plus pour votre futur projet.
