Vous avez décidé d’acquérir un bien immobilier et vous avez entendu parler de l’achat acte en main. Cette clause est une dérogation de l’article 1593 du Code civil qui dispose que « les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ». En effet, lors d’un achat acte en main, c’est le vendeur qui les prend à sa charge. Pour que cette clause soit valide, il faut impérativement que le notaire la fasse figurer dans le compromis ou la promesse de vente. Découvrez notre guide complet sur tout ce qu’il faut savoir.
À quoi correspondent les frais d’actes et autres accessoires à la vente ?
Il s’agit de l’ensemble des frais d’acquisition qui viennent s’ajouter au prix de vente d’un bien immobilier et qui sont versés au notaire le jour de la signature de l’acte authentique.
Ces frais sont composés :
- des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui regroupent la taxe de publicité foncière (TPF) et les droits d’enregistrement qui reviennent à l’État, à la commune et au département du lieu où le bien immobilier est localisé ;
- les frais et débours qui sont engagés par le notaire pour la constitution du dossier d’achat du bien immobilier ;
- les émoluments et honoraires du notaire.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un achat immobilier acte en main ?
Pour l’acheteur
Il n’y a pas d’avantage financier pour l’acheteur puisque cette clause ne l’exonère pas des frais d’actes et autres accessoires à la vente, ceux-ci étant simplement ajoutés par le vendeur au prix de cession.
L’avantage réside surtout dans le fait que les banques sont souvent réticentes à accorder un emprunt qui couvre le prix d’achat du bien plus les frais d’acquisition. L’acte en main est donc un dispositif intéressant pour ceux qui ne possèdent pas un apport personnel à hauteur de 10 % minimum. Toutefois, il ne faut pas oublier que les organismes financiers contactés pour l’obtention d’un prêt immobilier remarquent tout de suite que le compromis ou la promesse de vente fait mention de cette clause d’acte en main, ce qui explique le fait que le candidat à l’emprunt n’a pas d’apport personnel. Or certaines banques exigent ce financement.
La contrepartie d’un achat acte en main est que l’acheteur ne pourra pas déduire les frais d’acquisition le jour où il vendra ce bien, puisqu’il ne les aura pas lui-même payés.
Pour le vendeur
La vente acte en main s’avère parfois être une solution intéressante dans la mesure où le vendeur veut céder son bien rapidement. En indiquant qu’il est prêt à insérer la clause d’acte en main dans le compromis ou la promesse de vente, il peut ainsi attirer de potentiels acheteurs qui n’ont pas l’apport personnel nécessaire pour s’acquitter des frais d’acquisition.
En ce qui concerne le calcul de la plus-value, le paragraphe I de l’article 150 VA du Code général des impôts dispose que « le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte ». Toutefois, dans le cadre d’une vente acte en main, la jurisprudence précise que les droits et honoraires payés par le vendeur ne doivent pas être pris en considération dans le prix réel ; par conséquent, ils doivent être déduits avant de procéder au calcul de la plus-value éventuelle. Le vendeur qui accepte un achat acte en main n’est donc pas défavorisé sur le plan financier.
