La société civile immobilière (SCI) permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. C’est une structure juridique qui comporte au minimum deux personnes. Les associés reçoivent des parts sociales au prorata de leurs apports (en numéraire ou en nature). Elle a une vocation civile, à savoir la constitution d’un patrimoine immobilier et sa gestion. Elle peut relever de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS). Zoom sur les biens immobiliers éligibles qu’il est possible d’intégrer dans une SCI soumise à l’IS.
Qu’est-ce qu’une SCI relevant de l’impôt sur les sociétés ?
Le mode d’imposition par défaut d’une SCI est celui du régime de l’impôt sur le revenu (IR). La SCI est alors considérée comme « transparente ». Elle n’est pas redevable des impôts sur les bénéfices, mais ceux-ci sont à la charge de chaque associé qui doit les mentionner dans sa déclaration annuelle de revenu, à la rubrique « revenus fonciers ». Si son activité comporte de la location meublée (activité commerciale) et que les recettes correspondantes à ce poste ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales, la SCI peut, par dérogation, rester soumise à l’impôt sur le revenu.
Une SCI a la possibilité de choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), étant entendu que cette décision est irrévocable. Elle est alors considérée comme une société civile immobilière opaque. C’est elle qui est redevable de son propre impôt et les associés ne sont imposables que dans la mesure où ils perçoivent des dividendes.
Bon à savoir : le régime de l’imposition sur les sociétés est obligatoire pour les SCI pratiquant couramment de la location meublée et il est appliqué sur l’ensemble de ses bénéfices, y compris ceux provenant de la location vide.
Quels sont les biens immobiliers éligibles dans une SCI à l’IS ?
Tous les types de biens immobiliers peuvent être intégrés dans une SCI, quel que soit son régime d’imposition (IR ou IS). Il est ainsi possible d’intégrer un immeuble d’habitation ou de bureaux, une résidence principale, des parkings…
L’intégration peut se faire au moment de la création de la SCI ; elle est alors mentionnée dans les statuts. En revanche, son intégration en cours de vie sociale se fera par l’intermédiaire d’une augmentation du capital.
Comment intégrer un bien immobilier en pleine propriété dans une SCI à l’IS ?
Quelles sont les précautions à prendre avant l'intégration ?
Il faut vérifier que le bien n’est pas localisé dans une zone où la commune, le département ou l’État peuvent faire jouer leur droit de préemption. Si le bien est loué avec un bail d’habitation, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas (en principe).
Si l’apporteur est marié et que le bien immobilier fait partie de la communauté de biens, son conjoint doit être préalablement informé et avoir donné son accord.
Quelles sont les formalités pour intégrer un bien immobilier dans une SCI à l’IS ?
Le bien immobilier doit être estimé. Il n’est pas nécessaire de faire appel à un commissaire aux comptes. L’estimation peut être réalisée par les associés, sachant qu’elle engage alors leur responsabilité en cas de mauvaise évaluation.
L’apport d’un bien immobilier à une SCI est considéré comme une mutation. La différence avec une vente réside dans le fait que le transfert ne donne pas lieu au versement d’une somme d’argent à l’apporteur, mais il reçoit des parts sociales. Par conséquent, cet apport nécessite l’établissement d’un acte authentique par un notaire (article 710-1 du Code civil). Ce dernier se chargera des formalités auprès du service de la publicité foncière afin que l’apport soit opposable au tiers.
Enfin, l’article 1843-3 du Code civil dispose que « lorsque l’apport est en propriété, l’apporteur est garant envers la société comme un vendeur envers son acheteur ». Il doit donc garantir les vices cachés et la jouissance paisible du bien acquis.
Quels sont les impacts financiers de l’intégration d’un bien immobilier dans une SCI relevant de l’IS ?
L’apport en nature entraîne des frais d’acquisition (émoluments et honoraires du notaire, droits de mutation à titre onéreux et taxation de la plus-value immobilière).
Le régime fiscal de l’apport dépend à la fois de la qualité de l’apporteur et du régime d’imposition de la SCI. Si celle-ci est soumise à l’IS, et que l’apporteur ne l’est pas, l’apport du bien immobilier est assujetti aux droits de mutation à titre onéreux qui représentent 5 % de la valeur du bien au jour de l’établissement de l’acte authentique (article 809, paragraphe 3, du Code général des impôts).
Concernant la plus-value, les apports immobiliers faits par des particuliers engendrent une taxation forfaitaire de 19 % plus des prélèvements sociaux. Une exonération totale ou partielle peut exister dans certains cas :
- Le bien immobilier intégré est la résidence principale de l’associé
- L’apporteur est retraité ou invalide.
