Rien n'est plus frustrant pour un conseil syndical que de se heurter au silence radio de son syndic de copropriété. Entre l'obligation légale de tenir une Assemblée générale (AG) annuelle et les dossiers urgents qui s'accumulent (travaux de rénovation, impayés, vote du budget prévisionnel), l'inaction du syndic peut vite paralyser la vie de l'immeuble.
Votre syndic est injoignable ? Préparez-vous à prendre le relais ! La loi a tout prévu pour éviter ce genre de blocage et offre une véritable bouée de sauvetage aux copropriétaires. Le président du conseil syndical a pleinement le pouvoir d'agir et de convoquer lui-même l'AG sous certaines conditions. Suivez le guide, cette procédure est bien plus simple qu'il n'y paraît !
Le cadre légal : que dit l'article 8 du décret de 1967 ?
En France, la tenue de l’assemblée générale est obligatoire au moins une fois par an. Normalement, c'est le rôle exclusif du syndic de copropriété en vertu de l'article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Mais que se passe-t-il si ce dernier refuse de s'exécuter ou reste aux abonnés absents ?
C’est ici qu'intervient l’article 8 du décret du 17 mars 1967. Ce texte fondamental donne au président du conseil syndical de copropriété une arme juridique imparable pour contourner l’inertie d’un gestionnaire défaillant.
Étape 1 : la demande de convocation officielle
Avant de crier au loup et de prendre les commandes, la procédure exige de respecter un formalisme strict. Tout commence par une demande amiable, mais officielle adressée au syndic de copropriété.
Qui peut demander la convocation ?
- Le conseil syndical lui-même, par l’intermédiaire de son président.
- Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires (sauf si le règlement de copropriété de votre immeuble prévoit un seuil plus bas).
Comment formaliser la demande ?
Vous devez adresser au syndic une demande de convocation d’une AG. Cette demande doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique. Elle doit impérativement préciser les questions que vous souhaitez inscrire à l'ordre du jour. À ce stade, le syndic de copropriété est encore censé faire son travail d'administrateur.
Étape 2 : la mise en demeure, le véritable déclencheur
Si votre syndic ignore votre courrier ou refuse de convoquer l’assemblée sans motif légitime, vous devez passer à la vitesse supérieure. C’est l’étape clé de la procédure.
Le président du conseil syndical doit alors envoyer une mise en demeure au syndic (toujours par LRAR ou par voie électronique). Cette lettre doit être explicite et faire expressément référence à l’article 8 du décret du 17 mars 1967.
Le point de vigilance : Dès la première présentation de cette mise en demeure par les services postaux, un compte à rebours de 8 jours commence. Si, à l'expiration de ce délai de 8 jours, le syndic n'a toujours pas envoyé les convocations aux copropriétaires, il est considéré comme légalement défaillant. Le président du conseil syndical devient alors pleinement compétent pour agir à sa place.
Étape 3 : le président du conseil syndical prend le contrôle
Une fois le délai de 8 jours purgé, le président du conseil syndical (et lui seul, pas les autres membres du conseil de manière isolée) peut valablement convoquer l’assemblée générale.
Cette convocation doit respecter scrupuleusement les règles de forme habituelles pour éviter tout risque de contestation ou de nullité ultérieure de l'AG :
- Le respect des délais : Les convocations doivent être envoyées au moins 21 jours avant la date de la réunion (sauf urgence avérée).
- Le contenu obligatoire : Mentionner la date, l’heure, le lieu de la réunion, l’ordre du jour détaillé ainsi que l'ensemble des documents nécessaires aux votes.
- Le mode d'envoi : Envoi par LRAR ou par lettre recommandée électronique à l'ensemble des copropriétaires, sans exception.
Et si la copropriété n'a pas de conseil syndical ?
Si votre immeuble n'a pas institué de conseil syndical ou que ses membres n'ont pas été désignés, la loi ne vous laisse pas pour autant dans l'impasse. Dans cette situation, tout copropriétaire peut provoquer la convocation de l’AG en saisissant le président du tribunal judiciaire en référé, conformément à l'article 50 du décret de 1967. Cette démarche nécessite toutefois de s'entourer de professionnels.
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