Acheter un bien immobilier lorsqu’on est en couple, sans être marié ni pacsé, ou acheter à plusieurs, avec des amis par exemple, est bien sûr possible, mais nécessite de prendre certaines précautions. En effet, dans le cas du concubinage notamment, appelé aussi union libre, la loi considère les deux individus comme des célibataires étrangers l’un pour l’autre. Nous vous expliquons les conséquences d’un achat en commun et les solutions envisageables en cohabitation pour vous protéger un minimum en cas d’aléas de la vie comme une séparation ou un décès.
Acheter en indivision
Le principe de l’indivision
L’achat en indivision est la solution la plus recommandée pour les couples non mariés, non pacsés et en cas d’achat à plusieurs personnes. Chacun des acquéreurs voit son nom inscrit sur l’acte de vente et est propriétaire du bien selon son apport personnel et sa participation au remboursement du crédit immobilier.
Il est recommandé de rédiger une convention d’indivision sur laquelle le notaire stipule la répartition choisie. En l’absence de convention, la répartition est faite à parts égales entre le nombre d’acquéreurs ou s’élève à 50 % pour chaque concubin.
Avec le régime de l’indivision, l’accord des différentes parties est indispensable pour revendre le bien.
En cas de séparation en indivision
Il peut arriver que les concubins ou les amis ne souhaitent plus vivre ensemble. Une séparation donne lieu à trois possibilités pour sortir de l’indivision :
- Il y a accord amiable entre les propriétaires pour vendre le bien. Le fruit de la vente est réparti entre eux proportionnellement à l’apport de chacun, déduction faite du solde du crédit immobilier.
- L’un des propriétaires souhaite garder le bien. Il procède alors à un rachat de soulte, c’est-à-dire qu’il rachète la part de celui qui quitte le bien. Un nouveau crédit peut être nécessaire pour réunir les fonds.
- En cas de litige, par exemple si l’une des parties ne souhaite pas vendre ou ne veut pas racheter les parts de l’autre, il est nécessaire de procéder au partage judiciaire du bien, à savoir une vente forcée devant un juge.
En cas de décès en indivision
Si l’un des concubins décède, et en cas d’absence de testament, sa part du bien revient obligatoirement à ses héritiers légaux : ses enfants s’il en a ou à défaut ses parents s’ils sont en vie, sinon à ses frères et sœurs.
Le concubin survivant devient alors co-indivisaire avec les héritiers.
En revanche, en cas de testament, le conjoint hérite du bien, mais il doit payer des frais de succession qui s’élèvent à 60 % puisque selon la loi, il n’a aucun lien de parenté avec le défunt.
Une clause de rachat peut être ajoutée dans l’acte immobilier. Elle stipule qu’en cas de décès du conjoint, sa part revient à l’autre à condition qu’il la rachète. Cela sous-entend d’en avoir les moyens financiers.
Acheter en SCI
Le principe de la SCI
Les différents acquéreurs commencent par créer une SCI, société civile immobilière, et en deviennent associés. C’est la SCI qui achète ensuite le bien immobilier dont chaque associé reçoit des parts sociales à hauteur de sa participation dans le capital social de la SCI. Toutefois, la création d’une SCI est un processus assez lourd.
En cas de séparation en SCI
Si les concubins ou les amis se séparent, le partage du bien est facilité puisque sa valeur est divisée en parts sociales. Chaque associé qui quitte la SCI récupère donc sa part.
En cas de décès en SCI
Si l’un des associés décède, ses parts reviennent de droit à ses héritiers. Il existe toutefois deux possibilités pour protéger le concubin dans un achat en SCI :
- La clause d’agrément : elle figure dans les statuts de la SCI et donne le droit aux associés d’accepter ou de refuser tout nouvel associé. Le concubin survivant peut donc refuser l’entrée dans la SCI des héritiers de son conjoint. Il doit alors acheter leurs parts.
- Le démembrement croisé de propriété : chaque concubin achète la moitié des parts de la SCI en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit. En cas de décès, le conjoint survivant peut continuer de vivre dans le bien. Les héritiers du défunt ne récupèrent que la nue-propriété de la moitié des parts.
Attention, le fait d’acheter en SCI n’exonère pas des droits de succession en cas de décès.
Acheter en tontine
Le principe de la tontine
En cas d’acquisition à plusieurs, mais surtout pour protéger le concubin survivant, il est possible d’acheter en tontine. Cette clause, insérée dans l’acte d’achat, prévoit qu’en cas de décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme étant le seul et unique propriétaire du bien, et ce, rétroactivement au jour de l’achat du bien.
En cas de séparation en tontine
La tontine peut être dangereuse en cas de mésentente des propriétaires, car il est impossible de l’annuler. Elle ne peut pas être dissoute par un juge comme c’est le cas pour l’indivision. S’il n’y a pas d’accord amiable, la tontine ne prend fin qu’au décès d’une des parties.
En cas de décès en tontine
Lorsque l’un des concubins décède, le bien revient en totalité au conjoint survivant, et ce, depuis sa date d’achat. Les héritiers du défunt n’ont donc plus aucun droit sur ce bien.
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