Imaginez la scène : vous apprenez par un courrier recommandé ou par la presse que votre syndic professionnel de copropriété vient de déclarer une faillite. Entre la colère et l'inquiétude, une question brûle les lèvres de tous les copropriétaires : « Qu’advient-il de notre argent, et surtout de notre fonds de travaux ? ». Ce bas de laine, constitué obligatoirement depuis la loi ALUR pour anticiper les grosses rénovations, peut représenter des dizaines de milliers d'euros. Est-il perdu dans les méandres de la liquidation judiciaire ? La réponse est rassurante, mais elle nécessite de connaître vos droits et d'agir vite pour récupérer votre fonds de travaux.
Le fonds de travaux : un trésor protégé par la loi
Depuis la loi ALUR de 2014, la constitution d'un fonds de travaux est une obligation pour les copropriétés. Cet argent est destiné à financer les dépenses de travaux futurs (ravalement, toiture, isolation thermique).
La bonne nouvelle ? Cet argent ne figure pas dans le patrimoine du syndic de copropriété. Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Bon à savoir : Le fonds de travaux doit impérativement être déposé sur un compte bancaire séparé, rémunéré au profit du syndicat des copropriétaires. En cas de faillite, cet argent est théoriquement insaisissable par les créanciers du syndic.
Que devient l'argent en cas de faillite ?
Lorsqu'un syndic professionnel de copropriété fait l'objet d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, un mandataire est nommé. Son rôle est de faire l'inventaire des dettes et avoirs.
Le scénario idéal : le compte séparé
Si votre syndic de copropriété a respecté ses obligations légales, l'argent de votre copropriété se trouve sur un compte à la banque, au nom de votre "Syndicat des copropriétaires de l'immeuble X". Dans ce cas, la faillite du syndic n'impacte pas directement le solde. Le nouveau syndic de copro que vous nommerez reprendra simplement la main sur ce compte.
Le scénario catastrophe : la confusion des comptes
Plus rare aujourd'hui mais toujours possible, si le syndic a utilisé un compte unique pour plusieurs immeubles ou, pire, a détourné les fonds, l'argent peut sembler "volé". C'est ici qu'intervient le filet de sécurité indispensable du notariat et des professions réglementées : la garantie financière.
Comment récupérer votre fonds de travaux ?
Si le syndic ne peut plus restituer les fonds, vous devez actionner des leviers juridiques précis.
Vérifiez la garantie financière
Tout syndic professionnel de copropriété doit obligatoirement justifier d'une garantie financière (souvent auprès d'organismes comme la SOCAF ou GALIAN). Cette assurance sert précisément à rembourser les copropriétaires en cas de défaillance du professionnel.
Nommez un syndic de copropriété provisoire
Dès que la défaillance est connue, le conseil syndical ou un copropriétaire peut demander au Président du tribunal judiciaire la nomination d'un administrateur provisoire ou convoquer une assemblée générale pour élire un nouveau syndic. Ce dernier aura pour mission de récupérer les archives et les fonds.
La déclaration de créance
Si les fonds de travaux ont été "absorbés" par la société en faillite, le nouveau syndic devra déclarer la créance auprès du mandataire judiciaire dans les délais légaux (généralement deux mois après la publication au BODACC).
La gestion d'une copropriété en crise demande du sang-froid et une expertise juridique pointue. Au sein de notre office notarial, nous accompagnons régulièrement des conseils syndicaux pour sécuriser leurs actifs immobiliers.
N'oubliez pas que lors de la vente de votre lot, le montant versé au titre du fonds de travaux reste attaché au lot. Il n'est pas remboursé au vendeur par le syndic, mais peut faire l'objet d'un remboursement privé entre l'acheteur et le vendeur lors de la signature de l'acte authentique chez votre notaire.
