Investir dans l’immobilier neuf est une décision stratégique qui attire les investisseurs avertis en raison de ses nombreux avantages. En effet, l’achat sur plan, aussi dénommé VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), est une option particulièrement attrayante sur le plan financier. Cette méthode, qui consiste à acheter un bien immobilier avant le début de sa construction ou durant les phases initiales de celle-ci, présente sept atouts, notamment en termes de fiscalité, de garanties et de perspectives de plus-value à long terme du logement.
1. L’échelonnement du paiement d’un achat sur plan
Un achat en VEFA commence généralement par la signature d’un contrat de réservation qui précède la signature de l’acte authentique par-devant notaire. Le paiement s’échelonne sur plusieurs mois, puisqu’il s’effectue par étapes en fonction des différentes phases de la construction. Après les 5 % versés au moment de la signature du contrat préliminaire, le montant des sommes engagées atteint au maximum :
- 35 % lorsque les fondations sont achevées ;
- 70 % à la mise hors d’eau du bâtiment ;
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble ;
Le solde, soit 5 %, doit être versé lorsque le bien est mis à la disposition de l’acquéreur et que les clés lui sont remises.
2. Des frais d’acquisition réduits
Les frais d’acquisition d’un bien immobilier comportent la taxe de publicité foncière (TPF), les frais et débours, les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière. Pour l’achat d’un logement ancien, ils se situent entre 7 et 8 % du prix de vente, tandis que dans le neuf et en VEFA, ils ne sont que de 2 à 3 %.
Cette différence est essentiellement due à la variation de la taxe de publicité foncière qui est destinée aux départements, aux communes et à l’État. En effet, dans le cas d’un bien en l’état futur d’achèvement, cette taxe bénéficie d’un taux réduit de 0,71 % contre un taux normal dont le maximum peut atteindre 5,81 %.
3. Une TVA à 5,5 % sous certaines conditions
Dans la plupart des cas, le taux de TVA est de 20 %. Toutefois, si vous décidez d’investir dans l’acquisition d’un logement sur plan destiné à devenir votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA de 5,5 % si ce bien se situe :
- dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ;
- ou dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).
Bon à savoir : pour que vous soyez éligible à ce taux réduit, vos ressources indiquées sur l’avis d’imposition de l’année N-2 ne doivent pas dépasser les plafonds maximums applicables au prêt locatif social (PLS) majorés de 11 %.
4. Une exonération de la taxe foncière
La plupart des communes exonèrent les propriétaires d’un logement neuf pendant une durée de deux ans suivant la date de livraison du bien.
5. Les avantages du système « Pinel plus » pour l’investissement locatif
Si le dispositif Pinel est appelé à disparaître à l’horizon 2025, aujourd’hui l’achat sur plan ouvre encore le droit au « Pinel plus ». Pour être éligible à ce système, le logement en VEFA doit être conforme à l’ensemble des critères requis pour le « Pinel ». De plus, selon le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, il doit présenter « des niveaux de performance énergétique et environnementale minimale à respecter, fondés sur les exigences de la RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025 ».
Enfin, pour tous les logements qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire en 2024 « il est ajouté un critère de performance énergétique et environnementale complémentaire : le respect d’une classe A du DPE, au sens de l’article L173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation ».
Si l’ensemble des conditions requises sont remplies, l’investisseur pourra alors bénéficier d’un avantage fiscal croissant suivant la durée initiale de location qui peut être de 6 ou 9 ans avec une possibilité de prorogation jusqu’à 12 ans.
Bon à savoir : la réduction d’impôt est applicable uniquement si la date d’achèvement du logement intervient dans les trente mois suivant la signature de l’acte authentique d’achat.
6. De nombreuses garanties
L’achat sur plan est très encadré par la loi. C’est ainsi qu’il est accompagné de garanties obligatoires :
- la garantie financière d’achèvement ou la garantie financière de remboursement ;
- la garantie de parfait achèvement ;
- la garantie de bon fonctionnement ;
- la garantie décennale.
7. Des perspectives de valorisation à long terme
S’il est vrai qu’un logement neuf est plus coûteux à l’achat qu’un bien immobilier ancien, un achat sur plan peut voir sa valeur augmenter dès sa livraison, en raison de l’évolution du marché immobilier durant sa période de construction.
De plus, avec l’entrée en vigueur du nouveau DPE en juillet 2021, un achat sur plan répondant aux toutes dernières normes de performance énergétique avec un classement en A, s’avère un investissement très judicieux sur le long terme.
En effet, dès 2025, les logements classifiés en G ne pourront plus être loués, ceux classés en F et en E subiront le même sort, respectivement en 2028 et 2034. Ces biens seront donc plus difficilement vendables.
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