La concrétisation de l’achat d’un bien immobilier donne lieu à l’établissement d’un acte authentique par un notaire. Cet acte définitif est généralement précédé par un avant-projet qui peut être un compromis ou une promesse de vente et qui est, la plupart du temps, assorti du versement d’un acompte. Est-ce obligatoire lors de cette transaction ?
Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?
Selon l’article 1106 du Code civil, il existe deux types de contrats : le contrat synallagmatique et le contrat unilatéral.
Le compromis de vente est un contrat synallagmatique, c’est-à-dire qu’il s’agit d’un acte qui engage aussi bien le vendeur que l’acheteur, car il fait naître des obligations pour les deux parties. La signature d’un compromis de vente signifie que la transaction doit aller à son terme, sauf si l’acheteur fait valoir son droit de rétractation dans les délais légaux ou si les conditions suspensives n’ont pas pu être réalisées.
En revanche, la promesse de vente est un contrat unilatéral, en ce sens que seul le vendeur s’engage à vendre son bien, tandis que l’acheteur reste libre de donner une suite à cet avant-contrat ou d’y renoncer dans un délai fixé d’un commun accord avec le vendeur (généralement entre 2 et 3 mois). Il bénéficie, comme dans un compromis de vente, de la possibilité de se rétracter dans les délais légaux et d’insérer des conditions suspensives dans le document.
Doit-on verser un acompte lors de la signature d’un compromis de vente ?
Il n’existe pas d’article de loi précisant que le versement d’un acompte lors de la signature d’un compromis de vente est obligatoire. Cependant, ce versement est généralement imposé par le vendeur, car il lui offre des garanties telles que :
- Un renforcement du lien contractuel constitué par la signature du compromis de vente ;
- La garantie de la solvabilité du futur acquéreur.
Le versement de l’acompte fait donc l’objet d’une clause insérée dans l’avant-contrat, d’un commun accord par les deux parties. Il s’élève généralement entre 5 et 10 % du prix de vente du bien. Tant que la vente n’est pas définitivement conclue, l’acompte reste bloqué sur un compte séquestre.
Lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, le montant de l’acompte est automatiquement déduit du prix à régler pour l’acquisition du bien.
En cas de rétractation pendant le délai légal de 10 jours ou si les conditions suspensives n’ont pas pu être réalisées, l’acheteur est remboursé de l’intégralité de l’acompte qu’il a versé.
Par contre, si l’acheteur renonce à l’acquisition du bien en dehors des délais légaux de rétractation ou si la vente ne peut pas se faire en raison d’une faute ou d’une négligence de sa part pour réaliser la condition suspensive d’obtention d’un prêt, l’acompte reste acquis au vendeur à titre de dédommagement.
Faut-il verser un acompte lorsqu’on signe une promesse de vente ?
Dans le cadre d’une promesse de vente, l’acompte qui est versé représente une indemnité d’immobilisation. Il n’est pas obligatoire, sauf si la validité de la promesse de vente dépasse 18 mois selon l’article L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation. Cependant, la plupart du temps il est requis par le vendeur. Cette somme vient en contrepartie de son engagement de vendre, tandis que l’acheteur se réserve le droit de donner ou pas une suite à cet avant-contrat, c’est-à-dire de lever ou non l’option dans le délai fixé d’un commun accord entre les deux parties. En principe, l’indemnité d’immobilisation est fixée à 10 % du prix de vente du bien. Elle est conservée sur un compte séquestre.
Si la vente a lieu, la somme versée est imputée sur le prix à payer pour l’acquisition du bien immobilier. En revanche, si l’acheteur décide de ne pas donner suite à l’option qu’il a posée, deux cas de figure peuvent se présenter :
- Soit il utilise son droit de rétractation dans les 10 jours suivant la notification de la promesse de vente et la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation lui est alors intégralement restituée ;
- Soit il prend la décision de ne pas acheter le bien, donc de ne pas lever l’option dans le délai fixé dans la promesse de vente ; dans ce cas, la somme versée reste acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son bien.
Bon à savoir : si l’acheteur se trouve dans l’impossibilité d’acquérir le bien en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive indiquée dans la promesse de vente, comme l’obtention d’un prêt immobilier, par exemple, il est désengagé de la vente et l’indemnité d’immobilisation lui est restituée.
