Dans la vie d'une copropriété, l'assemblée générale (AG) est le moment souverain où se prennent les décisions capitales. Pourtant, un grain de sable juridique peut gripper toute la machine : l’absence de mise en concurrence du syndic de copropriété. Au sein de notre office notarial, nous constatons souvent que les copropriétaires ignorent la portée réelle de cette obligation. Ce qui semble être une simple formalité administrative est, en réalité, une étape indispensable dont le non-respect peut entraîner l’annulation de la désignation de votre gestionnaire.
Qu’est-ce que la mise en concurrence obligatoire ?
Instaurée par la loi ALUR et précisée par la loi Élan, la mise en concurrence impose au conseil syndical de solliciter plusieurs contrats de syndics de copropriété différents avant de procéder au vote en assemblée générale.
L’objectif est triple :
- Garantir la transparence des tarifs.
- Permettre aux copropriétaires de comparer les prestations.
- Assurer une saine gestion des deniers de la copropriété.
Cette étape doit avoir lieu tous les 3 ans, au moment où le contrat du syndic de copropriété arrive à son terme.
Le risque majeur : la nullité de la désignation
Si le conseil syndical ou un copropriétaire ne présente pas de contrats alternatifs alors que la loi l’exige, la résolution portant sur la nomination du syndic peut être contestée en justice.
Si un juge prononce l’annulation de la désignation du syndic pour défaut de mise en concurrence :
- Le syndic de copropriété se retrouve sans mandat.
- Il n’a plus de pouvoir pour appeler les charges de copropriété ou engager des travaux.
- La copropriété tombe en situation de vacance de syndic, obligeant souvent à la désignation d'un administrateur provisoire par le tribunal, une procédure longue et coûteuse.
Bon à avoir à l’esprit : une AG annulée, c'est une année de perdue pour vos travaux de rénovation et une insécurité juridique qui peut bloquer les ventes immobilières en cours au sein de votre résidence.
Comment respecter la procédure de mise en concurrence des contrats de syndic de copropriété ?
Pour que votre AG soit inattaquable, voici la marche à suivre scrupuleuse :
- L'initiative du conseil syndical : Le conseil doit demander plusieurs devis. Ces projets de contrat doivent être accompagnés de la fiche d’information standardisée prévue par la loi.
- L'envoi avec la convocation : Les différents contrats obtenus doivent impérativement être joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale envoyé à tous les copropriétaires.
- L'examen en séance : Lors de l'AG, les copropriétaires votent sur les différentes propositions.
Existe-t-il des exceptions à la mise en concurrence ?
La loi prévoit deux situations où la mise en concurrence n’est pas obligatoire :
- L’existence d’un vote de dispense : L’AG de l’année précédente peut voter une dispense de mise en concurrence à la majorité de l’article 25.
- L’absence de conseil syndical : Si votre copropriété n’a pas de conseil syndical, l’obligation de mise en concurrence par ce dernier tombe, même si tout copropriétaire garde la liberté de proposer des contrats alternatifs.
Pourquoi votre notaire est-il concerné ?
En tant que notaires, nous veillons à la sécurité juridique de votre patrimoine. Lors de la vente d'un lot de copropriété, nous vérifions scrupuleusement le procès-verbal de la dernière AG. Un syndic de copropriété mal nommé ou dont le mandat est fragile peut être une source de litige pour l'acquéreur.
La validité de la gestion de votre immeuble est le socle de la valeur de votre bien. Ne négligez jamais ces aspects procéduraux.
Vous avez un doute sur la gestion de votre copropriété ou vous préparez une vente immobilière ? Contactez notre étude notariale pour un accompagnement juridique sur mesure.
