La copropriété est une forme de propriété immobilière où plusieurs personnes détiennent des lots dans un même immeuble, avec des parties communes partagées. Cette organisation entraîne une gestion collective des biens communs, dont les frais doivent être pris en charge par l’ensemble des copropriétaires. C’est grâce aux versements de provisions effectués périodiquement par les copropriétaires qu’une copropriété fonctionne. La répartition des charges entre les copropriétaires est fixée par le règlement de copropriété. Elle repose sur des principes de proportionnalité et d’équité, encadrés par la loi. Il s’agit d’un sujet sensible, pourtant essentiel dans la vie en communauté et qui mérite une attention particulière afin d’éviter les conflits. Peut-être vous posez-vous la question de savoir comment se fait cette répartition des charges dans votre copropriété. Nous sommes là pour vous répondre le plus clairement possible.
Qu'est-ce qu'une charge de copropriété ?
Rappelons tout d’abord ce que sont les charges de copropriété. Elles désignent l’ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien, à la conservation, à la gestion et à l’administration des parties communes d’un immeuble en copropriété. Ces frais incluent, entre autres, les travaux d’entretien, le chauffage collectif, l’ascenseur, l’électricité des parties communes, ainsi que les frais de gestion du syndic de copropriété.
Les charges peuvent être réparties en quatre catégories :
- Les charges générales, qui concernent l’administration de la copropriété, les frais de fonctionnement (assurance, électricité, honoraires de syndic…), de conservation et d’entretien des parties communes.
- Les charges relatives aux équipements communs comme les ascenseurs, les jardins, le chauffage central, les vide-ordures…
- Les charges spéciales, c’est-à-dire réservées à seulement quelques copropriétaires.
- Les charges exceptionnelles, votées en AG, et couvrant notamment les travaux importants d'entretien, de conservation ou d’amélioration de l’immeuble.
Le principe de la répartition des charges de copropriété
Les charges de copropriété sont réparties conformément au règlement de copropriété et leur montant est déterminé par un budget approuvé chaque année lors de l’assemblée générale, en fonction des dépenses réelles de l’année précédente auxquelles s’ajoutent les augmentations estimées pour l’année à venir.
Tous les trimestres, un appel de fonds est envoyé à chaque copropriétaire leur demandant de s'acquitter d’une “quote-part” correspondant au lot possédé et à ses caractéristiques. Par exemple, un copropriétaire habitant à l’étage aura une quote-part généralement plus élevée qu’un voisin habitant au rez-de-chaussée, car il utilise les escaliers et l’ascenseur.
La répartition des charges entre copropriétaires est également encadrée par la loi du 10 juillet 1965, qui régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France. Elle est complétée par la jurisprudence, la loi Alur et la loi Elan.
Il est précisé dans cette loi que la répartition doit se faire de manière proportionnelle à la valeur relative des lots détenus par chaque copropriétaire, valeur exprimée en tantièmes ou millièmes de copropriété.
Chaque copropriétaire se voit donc attribuer un certain nombre de tantièmes correspondant à la superficie de son lot, sa situation dans l’immeuble, et parfois d’autres critères comme son exposition ou son accessibilité. On peut en déduire que plus un lot est grand et occupe une place privilégiée dans la copropriété, plus la participation aux charges générales sera élevée.
La loi prévoit aussi que les charges relatives aux services et équipements communs sont réparties en fonction de l'utilité que chaque copropriétaire tire de ces services ou équipements. Ce principe permet de garantir une certaine équité dans la prise en charge des frais communs, en tenant compte de l’usage réel de chacun.
Pour reprendre l’exemple d’un propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée, qui n’utilise ni l’ascenseur ni les escaliers, celui-ci ne participera pas ou très peu à leurs frais d’entretien. Ainsi, il n’aura pas à payer pour un service dont il ne bénéficie pas.
Les critères influençant la répartition des charges
Nous l’avons vu, plusieurs critères peuvent influencer la répartition des charges dans une copropriété. Ces critères sont généralement établis lors de la constitution du règlement de copropriété, un document fondamental qui précise les règles de fonctionnement de la copropriété, y compris la répartition des charges.
Les principaux critères sont :
- La taille du lot : un appartement plus grand occupe généralement une plus grande partie de la copropriété, ce qui justifie des charges plus élevées.
- La situation géographique dans l’immeuble : un appartement en rez-de-chaussée peut avoir moins d’utilité pour certains services, ce qui réduit sa participation à certaines charges.
- La destination des lots : certains lots peuvent avoir une affectation particulière (commerce, bureau) et des besoins spécifiques en termes d’équipements, ce qui entraîne une répartition différente des charges.
Les litiges autour de la répartition des charges de copro
Malgré un encadrement législatif rigoureux, la répartition des charges est parfois source de tensions entre copropriétaires. Les conflits naissent généralement lorsqu’un copropriétaire estime que la répartition n’est pas équitable ou que certains frais ne sont pas justifiés.
Dans ce cas, il est possible de contester la répartition des charges en assemblée générale ou devant un tribunal.
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