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Propriétaire : comment fixer le prix d’un loyer ?

​Déterminer le juste prix d’un loyer n’est pas chose aisée. Il doit être raisonnable pour le locataire et suffisamment rentable pour le propriétaire. Le tarif dépend du marché et des caractéristiques du logement. Mais il peut aussi être soumis à des restrictions particulières. Découvrez comment fixer le prix de votre loyer.

La réglementation sur les loyers en 2025

Lors de la mise en location d’un bien immobilier, la première chose à considérer est sa situation géographique. Elle est déterminante à plusieurs égards.

Le zonage ABC

En France, le marché locatif est soumis à un zonage A, B ou C qui détermine l’écart entre la demande de logements locatifs et l’offre disponible. Les zones A bis, A, B1 et B2 sont appelées zones tendues. Le déséquilibre entre l’offre et la demande y est important. La zone C est appelée zone non tendue ou zone neutre. Elle concerne le reste du territoire.

Le zonage ABC définit l’application de loyers plafonnés, des aides à l’accession et à l’investissement locatif.

Pour savoir dans quelle zone se trouve votre logement, utilisez le simulateur de l’État.

Les loyers en zone tendue

Dans les zones à forte demande locative, les propriétaires ont tendance à fixer des loyers très élevés. Pour limiter les dérives, l’État a mis en place un encadrement des loyers qui consiste à bloquer le prix du loyer en cas de relocation.

Toutefois, un propriétaire peut librement fixer ou réviser le prix du loyer dans les cas suivants :

  • Première mise en location
  • Logement non loué depuis 18 mois
  • Loyer sous-évalué et inférieur aux prix du marché
  • Importants travaux d’amélioration et/ou de mise en conformité visant à accroître le confort du locataire si le montant des travaux représente au moins la moitié de la dernière année de loyer
  • Non-révision du loyer par l’indice de référence des loyers depuis au moins 1 an

Un complément de loyer est applicable dans 48 communes en France* à condition de justifier de caractéristiques de localisation et de confort spécifiques (vue exceptionnelle, prestations rares).

(*Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Hellemmes, Lomme, Montpellier, Bordeaux et les communes d’Est Ensemble, de Plaine commune et du Pays Basque).

Les loyers plafonnés par un dispositif fiscal

Des dispositifs d’investissement locatif permettent aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux en échange de conditions. C’est par exemple le cas avec la loi Pinel, la loi Super Pinel ou la loi Denormandie qui imposent un plafond de loyer à ne pas dépasser.

Les loyers en zone neutre

Un logement situé en dehors des zones tendues n’est soumis à aucun plafonnement de loyer. Le propriétaire fixe librement son montant. Une révision du prix est possible une fois par an à condition de le mentionner dans le bail et de respecter l’indice de révision des loyers (IRL).

Calcul pour réviser le loyer : (loyer actuel hors charges X dernier IRL disponible) / IRL du même trimestre de l’année précédente

On obtient ainsi le nouveau loyer à appliquer.

L’IRL est publié par l’INSEE chaque trimestre. Début 2025, il a augmenté de + 2,47 % sur un an.

Le gel des loyers des passoires thermiques

Un logement avec la note F ou G au DPE, diagnostic de performance énergétique, est considéré comme une passoire thermique. Son loyer est automatiquement bloqué (augmentation ou révision interdite).

Cette mesure s’applique pour toute signature ou renouvellement de bail (tacite ou non) en métropole depuis le 24/08/2022 et dans les DOM-TOM depuis le 01/07/2024.

Les critères pour définir le prix d’un loyer

En plus de la réglementation, un propriétaire doit prendre en compte plusieurs critères pour fixer le prix de son loyer.

Les caractéristiques du logement

Le loyer dépend des spécificités du logement :

  • Neuf ou ancien
  • Appartement ou maison (à surface identique, le loyer est inférieur pour une maison)
  • Location nue ou location meublée (les prix sont plus élevés en meublé)
  • Les équipements
  • La surface habitable
  • Les équipements collectifs (gardien, espaces verts, ascenseur)
  • La note au DPE
  • La localisation du bien et sa proximité avec les commodités

La rentabilité

Bien évaluer sa rentabilité est capital pour un investisseur. Le ratio entre le prix d’achat et les revenus locatifs se calcule comme suit :

  • la rentabilité brute : (revenu locatif annuel / prix d’achat) x 100
  • la rentabilité nette : (revenu locatif annuel – frais et charges liés à l’achat / prix d’achat) x 100

Le rendement est souvent plus élevé dans une petite surface.

La concurrence

Analyser la concurrence permet de ne pas fixer un loyer trop élevé. Pour cela, il est conseillé de regarder les offres en cours pour des biens similaires (agences immobilières, sites d’annonces en ligne) ou de contacter l’ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Il est également possible de consulter l’Observatoire des loyers pour connaître les statistiques des loyers du marché locatif.


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FAQ

Quelles sont les règles légales de base pour fixer un loyer ?
Le propriétaire doit respecter la législation (zones tendues, encadrement des loyers) et se référer aux indices de référence établis par l’INSEE (comme l’IRL). Il est également tenu d’informer clairement le locataire sur le montant du loyer et les éventuelles charges.
Comment savoir si mon bien se situe dans une zone soumise à encadrement des loyers ?
Vérifiez si votre commune figure dans la liste officielle des zones tendues ou soumises à un dispositif d’encadrement des loyers.
Quels critères dois-je prendre en compte pour évaluer le montant du loyer ?
Tenez compte de l’emplacement (proximité des transports, commerces, écoles), de la superficie, de l’état général du logement, de la présence d’équipements (cuisine aménagée, ascenseur, parking) ainsi que des loyers de biens similaires dans le voisinage.
Comment comparer efficacement mon logement aux biens similaires ?
Consultez les annonces en ligne, contactez des agents immobiliers, interrogez d’autres propriétaires ou vérifiez les barèmes publiés par les observatoires locaux des loyers. Ces sources vous donneront une fourchette de prix pratiqués dans votre secteur.
Puis-je appliquer une majoration si mon logement est mieux équipé que la moyenne ?
Oui, si votre logement offre des prestations supérieures à celles habituellement proposées dans le même quartier (cuisine équipée, salle de bain récente, etc.), vous pouvez fixer un loyer plus élevé. Toutefois, vérifiez toujours les limites légales (zones encadrées) et veillez à rester cohérent avec le marché.
Que faire si le prix de marché est nettement inférieur à mes attentes ?
Ajustez votre loyer de manière réaliste. Un loyer trop élevé peut rallonger le délai de location et vous faire perdre plus d’argent à long terme. Vous pouvez améliorer votre logement (travaux, modernisation) pour justifier un loyer plus élevé.
Ai-je le droit de réviser librement le loyer chaque année ?
Vous pouvez réviser le loyer uniquement si une clause de révision est inscrite dans le bail et dans la limite de l’IRL. Si la clause n’y figure pas, vous ne pouvez pas augmenter le loyer en cours de bail, sauf en cas de travaux d’amélioration importants ou si la législation l’autorise.
Qu’est-ce que la révision triennale du loyer ?
Pour les baux commerciaux, une révision est autorisée tous les trois ans et est encadrée par un indice spécifique (l’ILC ou l’ILAT). Pour les baux d’habitation, on ne parle pas de révision triennale, mais d’une révision annuelle facultative selon l’IRL si elle est prévue dans le contrat.
Puis-je fixer un loyer différent en meublé et en vide pour un même logement ?
Oui, car les contraintes et services ne sont pas identiques (mobilier, équipement, durée de bail plus courte). En général, le loyer d’un meublé est légèrement plus élevé, mais doit rester conforme aux pratiques du marché local et à la réglementation en vigueur.
Puis-je augmenter le loyer entre deux locataires ?
Entre deux contrats, vous êtes libre de réévaluer le loyer selon le marché, sauf en zone encadrée où une hausse significative peut être strictement limitée.
Quelles conséquences si je fixe un loyer trop élevé par rapport au marché ?
Un loyer excessif peut dissuader les locataires potentiels, allonger le délai de vacance du bien et engendrer une mauvaise réputation. Dans certaines zones encadrées, vous risquez également des sanctions ou une contestation judiciaire de la part du locataire.
Comment réagir si mon locataire conteste le montant du loyer ?
Engagez le dialogue et expliquez-lui clairement les éléments de calcul (état du logement, marché local). Si la contestation perdure, renseignez-vous auprès d’une agence immobilière, d’un notaire ou d’un organisme compétent pour trouver une solution amiable ou, en dernier recours, engagez la voie judiciaire.