Déterminer le juste prix d’un loyer n’est pas chose aisée. Il doit être raisonnable pour le locataire et suffisamment rentable pour le propriétaire. Le tarif dépend du marché et des caractéristiques du logement. Mais il peut aussi être soumis à des restrictions particulières. Découvrez comment fixer le prix de votre loyer.
La réglementation sur les loyers en 2025
Lors de la mise en location d’un bien immobilier, la première chose à considérer est sa situation géographique. Elle est déterminante à plusieurs égards.
Le zonage ABC
En France, le marché locatif est soumis à un zonage A, B ou C qui détermine l’écart entre la demande de logements locatifs et l’offre disponible. Les zones A bis, A, B1 et B2 sont appelées zones tendues. Le déséquilibre entre l’offre et la demande y est important. La zone C est appelée zone non tendue ou zone neutre. Elle concerne le reste du territoire.
Le zonage ABC définit l’application de loyers plafonnés, des aides à l’accession et à l’investissement locatif.
Pour savoir dans quelle zone se trouve votre logement, utilisez le simulateur de l’État.
Les loyers en zone tendue
Dans les zones à forte demande locative, les propriétaires ont tendance à fixer des loyers très élevés. Pour limiter les dérives, l’État a mis en place un encadrement des loyers qui consiste à bloquer le prix du loyer en cas de relocation.
Toutefois, un propriétaire peut librement fixer ou réviser le prix du loyer dans les cas suivants :
- Première mise en location
- Logement non loué depuis 18 mois
- Loyer sous-évalué et inférieur aux prix du marché
- Importants travaux d’amélioration et/ou de mise en conformité visant à accroître le confort du locataire si le montant des travaux représente au moins la moitié de la dernière année de loyer
- Non-révision du loyer par l’indice de référence des loyers depuis au moins 1 an
Un complément de loyer est applicable dans 48 communes en France* à condition de justifier de caractéristiques de localisation et de confort spécifiques (vue exceptionnelle, prestations rares).
(*Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Hellemmes, Lomme, Montpellier, Bordeaux et les communes d’Est Ensemble, de Plaine commune et du Pays Basque).
Les loyers plafonnés par un dispositif fiscal
Des dispositifs d’investissement locatif permettent aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux en échange de conditions. C’est par exemple le cas avec la loi Pinel, la loi Super Pinel ou la loi Denormandie qui imposent un plafond de loyer à ne pas dépasser.
Les loyers en zone neutre
Un logement situé en dehors des zones tendues n’est soumis à aucun plafonnement de loyer. Le propriétaire fixe librement son montant. Une révision du prix est possible une fois par an à condition de le mentionner dans le bail et de respecter l’indice de révision des loyers (IRL).
Calcul pour réviser le loyer : (loyer actuel hors charges X dernier IRL disponible) / IRL du même trimestre de l’année précédente
On obtient ainsi le nouveau loyer à appliquer.
L’IRL est publié par l’INSEE chaque trimestre. Début 2025, il a augmenté de + 2,47 % sur un an.
Le gel des loyers des passoires thermiques
Un logement avec la note F ou G au DPE, diagnostic de performance énergétique, est considéré comme une passoire thermique. Son loyer est automatiquement bloqué (augmentation ou révision interdite).
Cette mesure s’applique pour toute signature ou renouvellement de bail (tacite ou non) en métropole depuis le 24/08/2022 et dans les DOM-TOM depuis le 01/07/2024.
Les critères pour définir le prix d’un loyer
En plus de la réglementation, un propriétaire doit prendre en compte plusieurs critères pour fixer le prix de son loyer.
Les caractéristiques du logement
Le loyer dépend des spécificités du logement :
- Neuf ou ancien
- Appartement ou maison (à surface identique, le loyer est inférieur pour une maison)
- Location nue ou location meublée (les prix sont plus élevés en meublé)
- Les équipements
- La surface habitable
- Les équipements collectifs (gardien, espaces verts, ascenseur)
- La note au DPE
- La localisation du bien et sa proximité avec les commodités
La rentabilité
Bien évaluer sa rentabilité est capital pour un investisseur. Le ratio entre le prix d’achat et les revenus locatifs se calcule comme suit :
- la rentabilité brute : (revenu locatif annuel / prix d’achat) x 100
- la rentabilité nette : (revenu locatif annuel – frais et charges liés à l’achat / prix d’achat) x 100
Le rendement est souvent plus élevé dans une petite surface.
La concurrence
Analyser la concurrence permet de ne pas fixer un loyer trop élevé. Pour cela, il est conseillé de regarder les offres en cours pour des biens similaires (agences immobilières, sites d’annonces en ligne) ou de contacter l’ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Il est également possible de consulter l’Observatoire des loyers pour connaître les statistiques des loyers du marché locatif.
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