Lors d’un divorce, il est fréquent que l’un des époux reste vivre dans le logement familial tandis que l’autre déménage. Si le couple est propriétaire de son habitation, y a-t-il des modalités particulières à respecter ? Les démarches se font-elles gratuitement ?
Le partage du bien immobilier en cas de divorce
Une procédure de divorce débute toujours par la liquidation du régime matrimonial et le partage des biens. Celui-ci est obligatoirement effectué par un notaire si des biens immobiliers sont en jeu. Il procède en plusieurs étapes :
- Inventaire des biens du couple et des éventuelles dettes.
- Évaluation du capital restant dû si un prêt immobilier est en cours.
- Estimation de la valeur du bien (le notaire peut s’en charger lui-même ou les époux peuvent se rapprocher de plusieurs agents immobiliers).
- Évaluation de la part de chaque conjoint. Elle dépend du régime matrimonial du couple (communauté réduite aux acquêts dans la plupart des cas, sinon séparation de biens), si un contrat de mariage a été établi, de la quote-part de chacun (mentionnée sur l’acte notarié de propriété) et de la convention de divorce établie par les époux avec leurs avocats.
Quand un seul des époux garde le bien après le divorce
Si les époux procèdent à un divorce par consentement mutuel et qu’ils décident de conserver le domicile conjugal en cas de divorce, il existe trois possibilités.
La convention d’indivision
Malgré la rupture du mariage, les ex-époux peuvent souhaiter rester tous les deux propriétaires de leur logement et décider qu’un seul d’eux reste y vivre. Il faut alors établir une convention d’indivision qui détermine quel époux occupe l’habitation, comment sont répartis les coûts afférents (charges, impôts, dépenses), les modalités en cas de vente ultérieure... La rédaction de ce document est effectuée par un notaire et est payante (1,5 % de la valeur du bien). Valable cinq ans, la convention d’indivision est ensuite reconductible tacitement.
Le rachat de soulte
Lorsque l’un des époux cède ses droits sur le bien immobilier à celui qui reste vivre dedans, le partage des biens est déséquilibré. Le conjoint restant dans la maison doit alors racheter la part de celui qui déménage en procédant à un rachat de soulte. Cela peut être fait en un versement unique ou par le biais de mensualités et nécessite souvent un nouvel emprunt si l’époux qui la verse ne dispose pas des fonds propres nécessaires.
S’il n’y a pas (plus) de crédit en cours : la soulte équivaut à la moitié de la valeur du bien pour un couple dont chaque époux est propriétaire à 50 %. Par exemple, pour une maison estimée à 200 000 €, la soulte s’élève à 100 000 €. Celui qui reste dans le logement devra payer 100 000 € à celui qui le quitte pour en obtenir la pleine propriété.
Si un crédit immobilier est en cours : la soulte équivaut à la moitié de la valeur du bien, déduction faite de la moitié du capital restant dû. Par exemple, pour la maison à 200 000 €, s’il reste 50 000 € de crédit, la soulte s’élève à 75 000 €.
(200 000 € / 2) – (50 000 € / 2) soit 100 000 € - 25 000 € = 75 000 €.
Attention, il est primordial que celui qui part demande la désolidarisation du prêt à sa banque afin que le prêt ne soit plus qu’au seul nom de celui qui reste. L’accord de la banque est obligatoire. À défaut, il reste solidaire du remboursement du crédit avec son ex-époux.
Le refus de compensation financière
Le paiement d’une compensation financière n’est pas obligatoire si l’époux qui est censé la recevoir n’en veut pas. Dans ce cas, le renoncement à la soulte est précisé par le notaire dans l’acte de liquidation et l’ex-conjoint n’aura rien à payer, hormis ce qui a été conclu entre les époux.
En revanche, dès que le versement d’une soulte est demandé par l’un des époux, cela devient obligatoire et le couple doit s’entendre sur son montant.
Les frais de notaire pour rester dans la maison après le divorce
Le passage devant notaire est indispensable si le couple qui divorce est propriétaire d’un bien immobilier, car le transfert de propriété doit être fait. Les frais de notaire sont alors répartis comme suit :
- Droit de partage (appelé aussi droit de mutation) : lors d’un divorce, par consentement mutuel ou judiciaire, les époux doivent se partager leurs biens et sont imposés sur la valeur nette de leur patrimoine. Le montant s’élève à 1,1 % depuis le 1er janvier 2022. Cette somme est collectée par le notaire et reversée à l’État.
- Émoluments : c’est la rémunération du notaire dont le pourcentage sur la valeur du bien immobilier est fixé par décret.
- Débours et frais divers.
Les frais de notaire sont réglés par les conjoints à parts égales ou en totalité par celui qui garde l’habitation.
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