La gestion des immeubles en copropriété est régie par un ensemble de lois et de règles qui visent à encadrer les relations entre les différents copropriétaires, à assurer la transparence des décisions et à préserver l’équilibre entre les intérêts de chacun. Dans ce contexte, l'accès aux informations est un droit fondamental pour tout copropriétaire, lui permettant de s’impliquer activement dans la gestion de la copropriété. Dans cet article, nous allons examiner en détail les droits en matière d'accès aux informations et les moyens de les exercer.
Le droit à l'information est l'un des piliers de la vie en copropriété. Il permet aux copropriétaires de suivre la gestion de l'immeuble et de s'assurer que les décisions prises par le syndic ou l'assemblée générale sont dans l'intérêt de la copropriété. Ce droit est encadré par plusieurs dispositions légales, principalement issues de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret du 17 mars 1967.
La mise à disposition des documents en amont de l’assemblée générale
L'assemblée générale des copropriétaires, qui se tient chaque année, est un événement clé dans la vie d'une copropriété. Elle permet à chacun de donner son avis sur des décisions importantes relatives à la gestion de l'immeuble. Avant cette réunion, le syndic est tenu de fournir aux copropriétaires un certain nombre de documents en lien avec les résolutions qui seront soumises au vote.
Par exemple :
- Les projets de résolution : les copropriétaires doivent pouvoir prendre connaissance des projets de résolution afin de pouvoir voter en toute connaissance de cause.
- Les devis et contrats en lien avec les travaux : en cas de travaux ou de services nécessitant une décision en assemblée générale, les copropriétaires doivent avoir accès aux devis, souvent sous forme comparative, et aux contrats (conciergerie, entretien…) pour juger de la pertinence des choix proposés par le syndic.
- Les comptes de gestion de l’année écoulée.
- Le budget prévisionnel.
La convocation à l’assemblée générale, envoyée au moins 21 jours avant la date prévue, doit contenir l'ordre du jour, c'est-à-dire la liste des questions qui seront débattues et votées lors de l'assemblée.
Le droit d'accès aux documents de la copropriété
En dehors de l'assemblée générale, les copropriétaires peuvent à tout moment demander à consulter certains documents. L’accès à ces informations est garanti par la loi.
La loi Alur de 2014 a renforcé les droits des copropriétaires en matière de transparence. Ils restent les principaux détenteurs du droit d'accès aux documents de la copropriété. Cependant, le conseil syndical, en tant que représentant des copropriétaires, bénéficie d'un accès renforcé aux documents pour pouvoir exercer pleinement sa mission de contrôle. Il peut ainsi demander au syndic des informations complémentaires ou des explications sur des éléments de gestion.
En règle générale, chaque copropriétaire peut demander à consulter :
- Les comptes de la copropriété : comptes bancaires, détails des dépenses, factures, relevés de situation de trésorerie…
- Le règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs.
- Les procès-verbaux des assemblées générales : les décisions prises par les copropriétaires lors des assemblées générales sont consignées dans des procès-verbaux.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble : il recense les travaux effectués et à prévoir ainsi que les contrats d’entretien en vigueur (nettoyage, maintenance…).
- Les assurances souscrites.
- Les plans de l’immeuble et des parties communes.
- Les diagnostics techniques et audits (DPE collectif…).
Les documents peuvent être consultés sur place, au siège du syndic, ou mis à disposition en ligne.
Les moyens d'accès aux informations
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2015, il existe une obligation légale pour les syndics professionnels de mettre à disposition une plateforme extranet où les copropriétaires peuvent consulter les documents relatifs à la gestion de leur copropriété. Cet accès doit être sécurisé et permettre une consultation en ligne des principaux documents financiers et techniques (comptes rendus des assemblées générales, appels de charge…).
En cas de refus ou de retard dans la mise à disposition des documents, le syndic engage sa responsabilité. Si un copropriétaire estime que ses droits ne sont pas respectés, il peut saisir le tribunal judiciaire pour contraindre le syndic à respecter ses obligations. Ce dernier peut se voir sanctionné pour faute de gestion, et dans certains cas graves, il peut être révoqué par l’assemblée générale.
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