Dans une copropriété, chaque copropriétaire détient à la fois son lot privatif et une quote-part des parties communes. Lorsqu’un copropriétaire décide de vendre son lot, plusieurs droits et obligations légales viennent encadrer cette transaction. Dans cet article, nous allons nous pencher plus particulièrement sur huit droits que détient le vendeur.
1. Le droit de disposer librement de son lot
Le premier droit fondamental d’un copropriétaire est celui de disposer librement de son bien, incluant la partie privative, comme l’appartement, par exemple, et les parties communes indivises, telles que l’escalier ou la cour.
La vente d'un lot en copropriété, comme tout bien immobilier, est un droit individuel qui ne nécessite pas l’autorisation des autres copropriétaires, sauf dans certains cas spécifiques. En effet, le copropriétaire peut librement mettre son bien en vente, en déterminer le prix, et choisir l'acheteur sans que la copropriété ne puisse s’y opposer.
2. Le droit à la consultation et l'obtention des documents nécessaires à la vente
Le vendeur a le droit d’obtenir du syndic divers documents relatifs à la copropriété, qu’il devra transmettre à son acquéreur conformément à l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation, notamment :
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
- La fiche synthétique de la copropriété, qui résume les données financières et techniques de la copropriété
- Les documents techniques relatifs aux travaux votés ou en cours
3. Le droit de connaître l'état financier de la copropriété
Le copropriétaire vendeur a également le droit de demander un état détaillé des finances de la copropriété, comme :
- L’état des charges qui lui incombent
- Les sommes restant dues
- Les montants des travaux déjà votés, mais non encore réalisés ou payés.
4. Le droit de recevoir un état daté
L’état daté établi par le syndic est un document devenu obligatoire pour finaliser une vente devant notaire, car il récapitule officiellement les sommes dues par le copropriétaire à la copropriété.
Le syndic est autorisé à facturer des frais pour la production de ce document.
5. Le droit de vote en assemblée générale jusqu’à la vente de son lot
Tant que la vente n’est pas actée, le copropriétaire vendeur conserve tous ses droits de vote en assemblée générale.
Autrement dit, il peut participer aux décisions importantes concernant la copropriété, même si son lot est en cours de vente.
6. Le droit de récupérer les provisions versées au fonds de travaux
Le vendeur a le droit de récupérer une partie des sommes qu’il a versées au titre du fonds de travaux (loi ALUR).
En effet, ces provisions sont liées à la propriété du lot et non à la personne du copropriétaire. À la signature de la vente, l’acquéreur devient redevable des appels de fonds futurs.
7. Le droit à l'information sur la vente forcée en cas d'impayés
En cas de vente forcée due à des dettes de copropriété (par exemple, pour des impayés de charges), le copropriétaire a le droit d'être informé des procédures en cours.
Avant une saisie et vente forcée, il doit être dûment notifié et peut tenter de régulariser sa situation.
8. Le droit de refuser des servitudes contraires à ses intérêts
Le copropriétaire vendeur conserve son droit d’opposition à des servitudes ou à des modifications apportées aux parties communes si celles-ci sont contraires à ses droits. Ce droit reste applicable jusqu'à la signature définitive de la vente.
Tous ces droits garantissent au copropriétaire vendeur de pouvoir gérer la vente de son lot dans le respect des règles de la copropriété tout en étant protégé juridiquement.
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