Lorsqu’une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) souhaite revendre l’un de ses biens, il est avantageux pour elle d’essayer de réduire son résultat comptable afin de diminuer ses charges fiscales. Différentes stratégies de défiscalisation peuvent être mises en place. Nous vous expliquons ce qu’il est possible de faire pour réduire le résultat comptable dans une SCI à l’IS en cas de revente d’un bien immobilier, dans le respect de la législation en vigueur.
Optimiser les charges déductibles
Dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, tous les frais et charges liés à son fonctionnement peuvent être déduits de son résultat comptable et par conséquent entraîner une réduction d’impôt :
- Les frais d’acquisition du bien (frais d’agence, frais de notaire)
- Les dépenses de travaux pour rénovation
- La rémunération éventuelle du gérant
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de gestion
- Les dépenses d’entretien
Limiter les amortissements pour éviter la plus-value
Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, l’amortissement permet de calculer la perte de valeur engendrée sur un bien au cours de sa vie et de le déduire chaque année de son résultat comptable, en même temps que ses charges. Cela permet donc de grosses économies sur le long terme.
Mais, en cas de revente du bien, la somme des immobilisations vient s’ajouter à la valeur du bien et augmente considérablement le bénéfice et donc le résultat imposable. On parle alors de plus-value et cette dernière est fortement taxée. En clair, les sommes économisées grâce aux amortissements seront quand même taxées au moment de la revente du bien par le biais de la plus-value.
Verser des dividendes aux associés
Une société civile immobilière qui réalise des bénéfices et qui est soumise à l’impôt sur les sociétés peut décider de verser des dividendes à ses associés en respectant des règles précises. Ces dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à hauteur de 30 % pour l’associé en tant que personne physique (17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % d’impôt sur le revenu). Mais, l’associé peut opter pour le barème progressif de l’IR et bénéficier de 40 % d’abattement.
Pour un associé en tant que personne morale, c’est l’impôt sur les sociétés qui s’applique, au taux de 15 % pour les bénéfices inférieurs à 42 500 € puis de 25 %.
L’aide d’un expert-comptable permet de savoir s’il est vraiment avantageux de verser des dividendes aux associés.
Faire un report de capital
En cas de bénéfices, une SCI à l’IS peut utiliser le report de capital qui consiste à déplacer ses bénéfices sur l’exercice fiscal des années suivantes et donc réduire ses impôts. Néanmoins, comme pour les amortissements, le report de capital a des limites puisque l’impôt sur les bénéfices s’appliquera au final et la plus-value réalisée sera taxée.
Défiscaliser par le biais de dons aux associations
En plus de donner d’elle l’image d’une société engagée et solidaire, une SCI peut faire des dons en versant de l’argent à des associations ou à des œuvres d’intérêt général. Également appelée mécénat, cette pratique consiste à soutenir des associations qui œuvrent à but non lucratif. La déduction fiscale représente 60 % de la valeur du don, que les SCI soient soumises à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Une stratégie fiscale efficace mise en place dès la création de la SCI à l’impôt sur les sociétés permet d’optimiser annuellement son résultat fiscal. Si la vente d’un bien est envisagée, il est conseillé de bien anticiper les actions supplémentaires à mettre en place pour diminuer le résultat comptable de la SCI. Il peut ainsi être judicieux de réaliser un bilan intermédiaire en cours d’année. L’accompagnement par un expert-comptable ou par un expert du droit et de la fiscalité est important pour respecter la législation et bien adapter la stratégie à la SCI.
