L’achat d’un bien immobilier sur plan, également nommé VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), est une opération courante. Cependant, ce mode d’acquisition comporte des spécificités, notamment en termes de délais à respecter. Ces délais sont cruciaux pour garantir le bon déroulement du projet, depuis la signature du contrat de réservation jusqu’à la livraison du bien. Focus sur le calendrier des quatre étapes clés à avoir à l’esprit.
1. La signature du contrat de réservation d’un achat sur plan
En général, la première étape d’un achat sur plan est la signature du contrat de réservation qui s’accompagne d’un dépôt de garantie de 5 % du prix du bien si l’acte de vente est signé dans un délai inférieur à un an. Il n’est que de 2 % en cas de signature dans un délai d’un à deux ans. Au-delà, aucun versement n’est exigible.
Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Durant cette période, vous pouvez renoncer à votre achat, sans aucune pénalité.
2. L’obtention d’un prêt immobilier
Si vous devez recourir à un prêt immobilier, ce qui est la plupart du temps le cas, vous bénéficiez d’un délai de 45 jours pour conclure cet emprunt avec un établissement financier. C’est pourquoi il est conseillé de constituer rapidement votre dossier.
Avant d’accepter l’offre qui vous est faite, c’est-à-dire de la retourner signée, vous êtes tenu de respecter un délai minimal de réflexion qui est de 10 jours calendaires.
En cas de non-obtention du prêt sollicité, vous serez en droit d’annuler votre réservation, sans pénalité, et vous pourrez récupérer le dépôt de garantie que vous avez versé.
3. La signature du contrat de vente
Cette signature a lieu en général dans un délai de 3 à 6 mois après le contrat de réservation. Elle se déroule dans l’étude notariale, car le rôle du notaire est d’officialiser le contrat de vente en cours. Cet acte authentique marque le transfert de propriété du promoteur à l’acheteur d’un bien immobilier sur plan, selon certaines modalités.
En effet, l’article L261-3 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ».
Intéressant à savoir : jusqu’à la réception des travaux, le promoteur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage.
Dans le contrat de vente immobilier figurent des informations sur le délai de livraison et sur l’échéancier de paiement.
Le délai de livraison
Au regard des règles du Code de la construction et de l’habitation, le promoteur doit indiquer un délai de livraison, et ce d’une manière claire. Souvent ce délai a déjà été spécifié dans le contrat de réservation. Il peut se présenter sous la forme d’une date précise (par ex. le 15 décembre 2026) ou d’une période (par ex. durant le 4e trimestre 2026).
Généralement, les biens immobiliers achetés sur plan sont livrés dans un délai qui varie entre un et deux ans, après la signature du contrat de vente.
L’échéancier de paiement
En VEFA, le versement du prix de vente du bien s’échelonne en fonction de l’avancée des travaux, selon l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, les versements sont limités et ils ne peuvent pas dépasser un certain pourcentage du prix, soit :
- 35 % à l’achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors d’eau ;
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble ;
- Les 5 % restants sont réglables lorsque le bien est mis à la disposition de l’acquéreur et que les clés lui sont remises.
Important à noter : en cas de retard dans les paiements, le taux de pénalité ne peut excéder 1 % par mois.
4. La livraison du bien acheté sur plan
Le jour de la livraison de votre bien, il est important de vous munir du contrat de vente que vous avez signé afin de vérifier que le logement est parfaitement conforme avec ce document. Si vous craignez de ne pas avoir les compétences nécessaires pour ces vérifications, vous pouvez vous faire assister par un professionnel du bâtiment ou par un commissaire de justice. Ce dernier pourra constater la conformité du bien et dressera un procès-verbal de livraison en présence du promoteur.
Si aucune malfaçon ou aucun défaut de conformité n’est relevé, vous devez verser les 5 % qui représentent le solde du prix de vente.
Si des malfaçons, des non-conformités ou des travaux de finition non exécutés apparaissent, ils doivent être indiqués dans le procès-verbal de livraison et vous pouvez consigner le solde du prix de vente auprès du notaire ou de la Caisse des dépôts et consignations, et ce jusqu’à la levée de vos réserves.
Utile à connaître : vous bénéficiez d’un mois après la remise des clés pour faire un état des lieux et dresser la liste des défectuosités ou désordres qui n’auraient pas été mentionnés dans le procès-verbal de livraison. Vous devrez alors adresser ce document au promoteur sous pli recommandé avec avis de réception.
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