La Société Civile Immobilière (SCI) relève par défaut du régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR). Ses associés sont imposés à titre personnel selon leur quote-part dans le capital social et profitent de déductions fiscales. Il est possible de changer de mode d’imposition à tout moment, de manière irrévocable, pour passer à l’impôt sur les sociétés (IS) dont le taux d’imposition est plus élevé, mais qui offre des possibilités d’amortissement intéressantes. Nous vous expliquons quels sont les moments les plus propices pour une SCI de basculer de l’IR à l’IS et les conséquences fiscales de ce choix.
À quel moment basculer de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés pour une SCI ?
Une SCI présente de nombreux avantages. Opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés est possible tout au long de la vie de la SCI, mais des situations sont plus favorables que d’autres.
Dès les premières années d’activité de la SCI pour profiter de la déductibilité des frais
Avec l’impôt sur les sociétés, la SCI est imposable sur son résultat fiscal net. Elle a donc la possibilité de déduire toutes ses charges :
- Frais d’acquisition du bien (frais d’agence, frais de notaire, frais d’enregistrement, frais de dossier)
- Charges courantes de l’immeuble
- Primes d’assurance
L’IS offre également la possibilité à la SCI d’amortir son bien immobilier (le bien en lui-même et ce qui le compose comme la toiture, le gros-œuvre). L’amortissement consiste à déduire chaque année une charge correspondant à la perte de valeur du bien sur sa durée d’utilisation. La durée d’amortissement varie de 15 à 50 ans selon les éléments (bâti, toiture, agencements intérieurs). Ces amortissements deviennent alors des charges déductibles des impôts.
Lorsque l’imposition des associés en SCI à l’IR atteint 30 %
Dans une SCI à l’impôt sur le revenu, les associés sont imposés à titre personnel sur le prorata de leur participation au capital social selon le barème fiscal 2023 (0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %).
L’impôt sur les sociétés étant de 25 %, il est préférable de basculer sur l’IS dès que l’ensemble des associés, ou sa majorité, est imposé à 30 % (de 27 479 € à 78 570 €). Il est aussi possible de bénéficier d’un taux réduit de l’IS à 15 % sous certaines conditions.
En cas de déficit foncier de la SCI
On parle de déficit foncier lorsque les charges de la SCI sont supérieures à ses recettes annuelles (par exemple en cas de travaux importants). L’impôt sur les sociétés permet un report illimité des déficits fonciers et par conséquent de réduire considérablement ses impôts sur une longue durée, voire de ne pas en payer du tout.
À retenir : la SCI à l’IR doit obligatoirement basculer sur l’IS si elle passe à une activité à caractère commercial telle que la location d’habitation meublée ou local commercial par exemple.
Quelles sont les conséquences juridiques du passage de l’IR à l’IS pour une SCI ?
Cette transition entraîne de nombreuses obligations. Une fois le passage à l’IS effectué, il n’est plus possible pour une SCI de revenir à l’IR. Ce choix irrévocable ne doit pas être fait à la légère.
Obligation de tenir une comptabilité
Contrairement à une SCI à l’IR qui n’a aucune obligation comptable, une SCI à l’IS doit tenir une comptabilité :
- Dépôt des comptes annuels
- Tenue d’un livre-journal
- Tenue d’un grand-livre
Le recours à un expert-comptable est facultatif, mais néanmoins recommandé pour gérer la comptabilité de la SCI, ce qui peut engendrer des frais parfois importants.
Double imposition pour la SCI et ses associés
Avec l’impôt sur les sociétés, c’est la SCI qui est imposée en tant que personne morale. Ses associés ne sont plus imposés à titre personnel comme avec l’IR. Néanmoins, en cas de bénéfices, la SCI peut distribuer des dividendes à ses associés qui sont alors imposables à leur tour sur les dividendes.
Choisir le régime fiscal le plus adapté est essentiel et va dépendre s’il s’agit d’une SCI familiale ou commerciale, de ses objectifs (gestion patrimoniale ou volonté de générer d’importants bénéfices), des montants investis… L’accompagnement par un professionnel tel qu’un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire est conseillé pour changer de fiscalité au bon moment.
