Le règlement de copropriété établit des règles de vie commune et garantit un équilibre entre les intérêts des différents copropriétaires et occupants. Or, il arrive parfois que certains résidents enfreignent ces règles, provoquant ainsi des tensions au sein de la collectivité. Face à ce non-respect, il est important de réagir de manière appropriée. Découvrez dans cet article les différentes actions et recours possibles.
Le règlement de copropriété et ses obligations
Le règlement de copropriété est un document juridique fondamental dans la gestion d’une copropriété. Ce texte, établi lors de la création de la copropriété, est modifiable en assemblée générale. Conformément à l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et au décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il régit les droits et obligations des copropriétaires, c’est-à-dire les conditions d’utilisation :
- des parties communes et privatives ;
- des parties communes spéciales et de celles qui sont destinées à l’usage exclusif d’un lot de copropriété, tout en appartenant à l’ensemble des copropriétaires.
Le règlement de copropriété est opposable à tous les résidents de l’immeuble, qu’ils soient copropriétaires ou locataires. C’est le syndic qui doit veiller à ce que les dispositions de ce règlement soient respectées. S’il ne remplit pas son rôle, une action peut être engagée contre lui, à condition d’être votée en assemblée générale.
Les différents types d’infractions
Les infractions au règlement de copropriété sont variées. On peut notamment citer :
- des nuisances sonores répétitives ;
- un usage non conforme des parties privatives (par exemple, la transformation d’un appartement en local professionnel) ;
- une modification des parties communes sans l’accord préalable de l’assemblée générale ;
- l’installation d’une structure, telle qu’une antenne ou une climatisation, sur les parties communes sans autorisation ;
- la modification de la façade sans autorisation.
Selon la nature de l’infraction et sa gravité, les démarches à entreprendre peuvent varier. Le syndic est en mesure d’engager des actions, mais il ne peut pas agir seul. Il est tenu de suivre les instructions qui lui sont données par l’assemblée générale des copropriétaires.
Les 4 recours envisageables
1. Tenter un recours amiable
Avant de s’engager dans des procédures plus formelles, il est toujours recommandé de favoriser le dialogue entre les parties concernées, ce qui permet souvent de résoudre le conflit de manière efficace. Le syndic peut également jouer un rôle de médiateur. Enfin, l’envoi d’un courrier simple s’avère parfois suffisant pour obtenir un retour rapide au respect du règlement de copropriété.
2. Envoyer une mise en demeure
Si la solution amiable n’aboutit pas, il est possible de recourir à une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres par un commissaire de justice. Ce document officiel rappelle les obligations légales et réglementaires et peut avoir un effet dissuasif. En cas de refus persistant, une mise en demeure sert également de preuve devant un tribunal.
3. Intenter une action en justice
En cas d’infractions graves ou répétées, le syndic a qualité pour agir en justice, mais l’article 15 de la loi du 19 juillet 1965 dispose qu’un copropriétaire peut « exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».
Bon à savoir : la procédure devant le tribunal judiciaire nécessite souvent l’appui d’un avocat spécialisé dans le droit de la copropriété.
4. Engager une procédure d’urgence en référé
Cette procédure peut être utilisée lorsque le non-respect du règlement de copropriété entraîne des dommages qui nécessitent une intervention rapide. En cas d’urgence :
- l’article 834 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut ordonner « toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;
- de plus, même s’il existe une contestation sérieuse, l’article 835 du Code de procédure civile précise qu’il « [peut] prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
En cas d’extrême urgence, il est possible d’utiliser la procédure de référé « d’heure à heure » ; elle permet de saisir le juge très rapidement, y compris les week-ends et les jours fériés.
Les sanctions en cas de non-respect du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété prévoit parfois des sanctions financières pour les infractions répétées. Ces sanctions doivent être votées en assemblée générale ; toutefois, elles ne peuvent être appliquées que dans la mesure où elles sont proportionnées à l’infraction.
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