Un entrepreneur peut vouloir détenir son immobilier professionnel pour se constituer un patrimoine immobilier par exemple ou se verser un complément de revenu au moment de la retraite. Pour cela, il doit mettre en place une stratégie sur le long terme qui s’adapte à ses besoins de dirigeant en même temps qu’aux besoins de sa société. La constitution d’une SCI est une des possibilités pour détenir sa société.
Nous vous expliquons ce mode de détention, ainsi que deux autres modes que sont la détention directe dans le patrimoine privé ou professionnel du dirigeant, ou le démembrement de société pour bien choisir la solution la plus adaptée à vos besoins.
1. La détention indirecte par constitution d’une SCI
Faire acheter les murs de la société par une Société Civile Immobilière (SCI) est une bonne solution.
L’entreprise est alors détenue par une personne physique (le dirigeant ou un ou plusieurs membre(s) de sa famille), une personne morale (l’entreprise elle-même) ou les deux, chacune détenant des parts du capital et étant associées ou actionnaires.
Il y a plusieurs avantages avec une SCI :
- La SCI peut décider de mettre le bien immobilier en location. Dans ce cas, les loyers sont déduits des charges de la société.
- Si un emprunt a été fait pour acheter la SCI, les loyers servent à rembourser les mensualités du crédit.
- Une SCI peut distribuer des dividendes à ses associés en cas de profit.
- Tous les frais d’acquisition et les charges de la SCI sont déductibles du résultat comptable, de même que les amortissements.
Dans une SCI, le choix du régime d’imposition est très important. Par défaut, la SCI dépend de l’impôt sur le revenu, mais il est possible de passer à l’impôt sur les sociétés selon les objectifs souhaités. Mais attention, ce choix est irrévocable. Il convient donc de bien étudier les avantages et les inconvénients de chaque fiscalité avant de faire son choix.
2. La détention directe de l’immobilier
Le chef d’entreprise peut choisir d’enregistrer son bien dans son patrimoine privé ou dans son patrimoine professionnel via la société d’exploitation. Ce mode de détention présente des avantages et des inconvénients qui impactent sur l’imposition des éventuelles plus-values professionnelles et sur les charges qui peuvent être déduites de la société.
Si le bien est détenu dans le patrimoine privé :
- Pas de société à créer
- Pas de bail commercial
- S’il y a un loyer d’occupation du bien, il est déduit des impôts du dirigeant et déclaré dans les revenus fonciers
- Le bien est inscrit dans l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) de l’entrepreneur. L’IFI remplace l’impôt sur la fortune (IFS) depuis 2018.
- En cas de cession du bien, un abattement de durée de détention peut être appliqué si la durée de détention a été longue
Si le bien est détenu dans le patrimoine professionnel :
- Le bien est inscrit au bilan de la société
- Tous les frais inhérents à l’entreprise peuvent être déduits de son résultat comptable
- L’amortissement est déductible
- Une taxation s’applique sur la plus-value professionnelle
Il est possible de transférer son patrimoine privé vers son patrimoine professionnel, et inversement, à tout moment selon le résultat de l’entreprise, son mode de financement… mais avec des conséquences fiscales différentes.
3. Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété en deux parties.
L’usufruit
C’est la possibilité d’utiliser le bien, d’en percevoir les revenus, mais sans en être propriétaire. La société acquiert l’usufruit du bien pour une période déterminée pendant laquelle elle ne paye pas de loyer. Elle peut déduire les frais d’acquisition du bien et procéder à des amortissements.
La nue-propriété
C’est le droit de disposer d’un bien (pouvoir le vendre, le louer…) sans en avoir la jouissance. L’entrepreneur acquiert la nue-propriété. Il ne perçoit pas de revenu locatif, par conséquent son imposition est diminuée. Il bénéficie de la durée de détention de la plus-value immobilière des particuliers. À la fin de l’usufruit, il récupère la pleine propriété de la société sans fiscalité complémentaire.
Il existe donc plusieurs possibilités pour un entrepreneur de détenir sa société. La constitution d’une SCI en est une. Néanmoins, il est conseillé au dirigeant de bien s’entourer d’experts tels que notaire, expert-comptable et conseiller fiscal pour bien choisir le mode de détention de l’immobilier d’entreprise le plus approprié pour lui et mettre en place la stratégie correspondante.
