Le notaire occupe une place fondamentale dans le domaine des transactions immobilières. Sa mission va bien au-delà de la rédaction et la signature des actes de vente, puisqu’il est le garant de la sécurité juridique et de la conformité des démarches. À travers son expertise, il protège les parties impliquées, qu’il s’agisse du vendeur ou de l’acquéreur, et veille au respect des obligations légales et fiscales. Incontournable dans plusieurs étapes clés des transactions immobilières, son intervention est un gage de confiance et de sécurité pour les particuliers comme pour les professionnels.
Le notaire, acteur essentiel dans les transactions immobilières
Le notaire est un officier public missionné par l’État pour garantir la légalité et la sécurité des transactions immobilières. Il est rattaché à un conseil régional ou interrégional des notaires. Ces instances veillent au respect des règles déontologiques. Son intervention est imposée par le Code civil. Ainsi l’article 1371 du Code civil dispose que « L’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté ».
Dès lors, la vente ou l’achat d’un bien est nul et de nul effet si la transaction n’a pas été formalisée par un acte devant notaire (article 1589-2 du Code civil).
Les missions clés du notaire dans une transaction immobilière
Avant d’entamer la rédaction proprement dite de l’acte authentique, le notaire procède à différentes vérifications.
Vérification de la situation juridique des personnes
Le notaire contrôle :
- l’identité des deux parties ;
- leur capacité à signer l’acte ;
- le casier judiciaire de l’acheteur pour être certain qu’il ne fait pas l’objet d’une interdiction d’acquérir un bien immobilier à usage d’habitation.
Vérification de la situation juridique du bien
Le notaire contrôle :
- l’état hypothécaire du bien immobilier, afin de s’assurer du droit de propriété du vendeur et de sa capacité d’en disposer librement ; ce document retrace l’histoire du bien (vente, donation, succession) ainsi que l’identité des différents propriétaires, ce qui permet de vérifier l’origine de propriété ;
- la situation cadastrale afin de confirmer la superficie et les limites du terrain ;
- les règles d’urbanisme qui sont applicables ;
- La présence éventuelle d’un droit de préemption.
De plus, il obtient le certificat d’urbanisme afin de contrôler que le bien ne fait pas l’objet de servitudes et il s’assure que le vendeur a effectivement fait réaliser les diagnostics techniques obligatoires et qu’ils ont été communiqués à l’acheteur.
Bon à savoir : dans le cas d’un bien en copropriété, le notaire se charge de la demande d’un pré-état daté auprès du syndic. Ce document permet de prendre connaissance des travaux votés par l’assemblée des copropriétaires et certifie que le vendeur n’a pas d’arriérés de paiement de ses charges.
Conseils aux parties
Selon le § 3.2.1 du règlement émis par le Conseil supérieur du notariat, le « notaire doit à sa clientèle sa conscience professionnelle, ses égards, l’impartialité, la probité et l’information la plus complète […]. Il doit choisir les moyens les plus appropriés pour parvenir au résultat désiré par le client, en conformité avec la loi ». Ainsi, en tant qu’officier public, le notaire est tenu :
- d’expliquer les implications juridiques et fiscales de l’achat ou de la vente ;
- de vérifier que les clauses de l’acte sont conformes aux intérêts du vendeur et de l’acheteur ;
- de proposer des solutions adaptées en cas de litiges.
Bon à savoir : le notaire est soumis au secret professionnel
Gestion des formalités fiscales et administratives
Après la signature de l’acte de vente, le notaire se charge des tâches administratives suivantes :
- la collecte et le versement des droits de mutation qui incluent les taxes destinées à l’État et aux collectivités locales ;
- l’enregistrement de l’acte à la publicité foncière en conformité avec l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, ce qui permet de rendre la transaction opposable aux tiers.
La digitalisation des actes notariés
L’article 1369 du Code civil dispose que l’acte authentique « peut être dressé sur support électronique s’il est établi et conservé dans des conditions fixées en décret en Conseil d’État. Lorsqu’il est reçu par un notaire, il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi ». Les actes notariés digitalisés possèdent donc les mêmes caractéristiques que les actes papier (date certaine, force probante et force exécutoire) selon l’article 1366 du Code civil.
Ainsi, chaque notaire dispose à présent d’une clé individuelle (clé Réal) qui lui permet d’authentifier les actes en apposant sa signature électronique et son sceau.
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