Habiter dans un lotissement présente de nombreux atouts, mais astreint aussi les propriétaires à un certain nombre de contraintes. La vie du lotissement est régie par une association syndicale. Il faut savoir que les règles d’urbanisme sont imposées par un règlement et les règles de vie entre propriétaires sont gérées par un cahier des charges. Nous vous expliquons les règles en vigueur dans un lotissement qu’il est préférable de connaître avant l’acquisition et l’achat d’une maison.
L’adhésion à l’ASL du lotissement
Tout lotissement disposant de parties communes est géré par une Association Syndicale Libre appelée ASL. Cette association joue le même rôle que celui du syndic dans une copropriété. Elle gère les parties communes appartenant aux colotis, c’est-à-dire aux propriétaires du lotissement. Chaque coloti a l’obligation d’y adhérer et doit payer une redevance annuelle.
L’ASL possède le statut de personne morale et peut donc effectuer des actions en justice à l’encontre de ses adhérents s’ils ne remplissent pas leurs obligations.
L’association syndicale du lotissement remplit différentes missions :
- Gérer les espaces communs et leurs équipements qu’il s’agisse des éléments de voirie ou des espaces récréatifs
- Réaliser les travaux nécessaires dans le lotissement
- Gérer le budget du lotissement, répartir les dépenses entre les membres et percevoir les charges correspondantes
- Organiser les assemblées générales (AG) et faire voter les décisions de la vie du lotissement
- Vérifier le respect du cahier des charges
- Prévention des risques naturels
L’ensemble des colotis se réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour voter les grandes décisions de la vie du lotissement telles que l’engagement de travaux, une modification des statuts, l’élection des membres du syndicat…
Un lotissement est régi par deux documents majeurs :
- le règlement
- le cahier des charges
Ils sont parfois regroupés en un document unique.
Le règlement de lotissement
Ce document est similaire à un Plan Local d’Urbanisme ou PLU pour le lotissement. Il fixe les règles d’urbanisme applicables à l’ensemble des maisons et des parties communes. Le règlement doit obligatoirement être conforme aux règles d’urbanisme de la commune et il s’applique en plus de celles-ci. Par ailleurs, il doit être validé par l’autorité locale compétente (souvent le maire ou le préfet).
Le règlement du lotissement fixe les règles en vigueur sur les sujets suivants :
- L’occupation des sols
- Les limites séparatives
- Les hauteurs de construction
- Les clôtures
- La pente des toitures
- Le nombre maximal d’étages
- L’aspect extérieur avec les matériaux autorisés pour la façade et la toiture
- Les ouvertures
- Les menuiseries (fenêtres, portes d’entrée, portes de garage)
Le cahier des charges du lotissement
C’est un document contractuel de droit privé qui recense les droits et obligations des colotis. Chaque résident d’un lotissement doit impérativement s’y conformer. Il est complémentaire au règlement. Cahier des charges et règlement peuvent occasionnellement être réunis pour ne faire qu’un.
Le cahier des charges porte sur les obligations des colotis entre eux afin de faciliter un bon voisinage :
- L’usage des constructions et le type de métiers autorisés à exercer dans le lotissement
- Les horaires d’utilisation des tondeuses à gazon et autres matériels bruyants
- La durée maximale pour effectuer des travaux pour limiter les nuisances (généralement 18 mois)
- Les accès au lotissement et aux espaces verts
- L’organisation des plantations (essences autorisées, hauteur maximale des haies, potager à l’arrière des maisons)
- Les modalités des places de stationnement
- La pose d’antennes
- La construction d’une annexe (abri de jardin)...
La modification d’une clause du cahier des charges nécessite l’accord à l’unanimité des colotis.
Les exceptions pour les lotissements de plus de 10 ans
Les règles d’urbanisme imposées par le règlement du lotissement sont caduques au terme de 10 ans à compter de la date de délivrance de l’autorisation de lotir, et uniquement si la commune est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou document d’urbanisme similaire qui fixe les règles d’urbanisme.
La loi ALUR du 24 mars 2014 (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a mis en place cette dérogation afin de ne pas pérenniser les règles d’origine privée et souvent très restrictives des lotissements.
Une fois la période de 10 ans passée, ce sont les règles d’urbanisme de la ville qui s’appliquent au lotissement. Ainsi, si vous souhaitez acquérir une maison dans un lotissement qui a plus de 10 ans, vous ne dépendez plus de son règlement, mais du PLU communal pour les questions d’architecture et d’urbanisme.
Bon à savoir : le cahier des charges du lotissement n’est pas concerné par ce principe de caducité. Il reste en vigueur. Ainsi, si les règles d’urbanisme inscrites dans le règlement sont aussi notées dans le cahier des charges, elles restent valables. C’est là toute la subtilité de cette dérogation.
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