La rentabilité minimale dans une société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés est la priorité des investisseurs en immobilier qui cherchent à optimiser leur capital et leur profitabilité. Elle permet de calculer si le bien dégage de l’argent. Nous vous expliquons ce qu’est la rentabilité minimale pour une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS), comment la calculer et nous vous donnons quelques conseils pratiques pour augmenter et optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier.
Qu'est-ce que la rentabilité minimale d’une SCI à l'impôt sur les sociétés ?
On appelle rentabilité minimale le niveau de revenus nécessaire que doit avoir une SCI pour rembourser le coût du capital engagé et ne pas être déficitaire. Elle permet de mesurer si un bien immobilier est rentable financièrement.
La rentabilité varie d’une SCI à l'impôt sur les sociétés à une autre en fonction de plusieurs facteurs tels que le montant des charges (frais d’entretien, taxe foncière, frais de gestion), le taux d’intérêt du crédit immobilier, le montant des loyers perçus s’il s’agit d’un logement loué, etc.
Dans le cadre d’un investissement locatif, les SCI visent généralement une rentabilité située entre 10 et 25 %.
Comment calculer la rentabilité minimale dans une SCI à l'IS ?
Il existe différents indicateurs pour estimer le rendement d’une SCI :
- le rendement brut,
- le rendement net,
- le rendement net après impôt,
- le taux de rentabilité interne (ou TRI).
Le TRI est le seul qui prenne en compte tous les aspects de l’investissement : charges, fiscalité, trésorerie, durée d’emprunt.
La formule pour calculer le TRI est assez complexe :
TRI = (valeur finale ou flux entrants/montant investi ou flux sortants) ^ (1/n) – 1
Le TRI peut également être calculé plus facilement sur Excel ou bien à l’aide d’un simulateur de TRI en ligne.
Comment optimiser la rentabilité d’une SCI à l'IS ?
Voici quelques recommandations pour optimiser la rentabilité de votre SCI.
Maximiser le loyer
Le loyer est la principale source de revenus pour une SCI. Il est calculé selon les caractéristiques du bien. Il doit être en adéquation avec le marché locatif et ne doit pas être surévalué pour ne pas dissuader les éventuels locataires. Nous vous recommandons de faire appel à un agent immobilier pour estimer le loyer le plus approprié et vous informer des tendances du marché pour ajuster vos tarifs.
Économiser sur les dépenses
Le coût d’entretien d’un bien peut représenter un budget important. Pour le réduire, il est possible de choisir des matériaux moins coûteux en cas de travaux par exemple ou de faire appel à des crédits d’impôt si des travaux d’économies d’énergie sont nécessaires.
Gérer son bien de manière professionnelle
Suivre un plan de gestion avec des objectifs financiers clairs et utiliser des outils de gestion (logiciel comptable) sont des aides précieuses pour gérer efficacement sa SCI. Le recours à un expert-comptable est également recommandé même s’il engendre des frais supplémentaires.
Quelles sont les conséquences de l’impôt sur les sociétés sur la rentabilité d’une SCI ?
L’impôt sur les sociétés a un impact important sur la rentabilité de la SCI, car il permet une fiscalité avantageuse.
Il donne notamment la possibilité de déduire de nombreuses dépenses :
- toutes les charges de la SCI
- les frais d’acquisition du bien
- les amortissements
Il permet aussi un report illimité de ses déficits fonciers.
La SCI peut ainsi réduire ses impôts chaque année, parfois sur une longue durée, voire ne pas payer d’impôts du tout.
Le taux d’imposition avec l’IS est de 25 % depuis le 1er janvier 2023 mais peut être réduit à 15 % sous certaines conditions.
La rentabilité minimale est un élément primordial pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Elle doit être calculée en amont de l’investissement pour voir s’il est suffisamment intéressant financièrement. De plus, en maîtrisant tous ses frais et avec une bonne gestion, la SCI peut optimiser sa rentabilité et dégager rapidement des bénéfices.
