Le budget prévisionnel est un élément fondamental de la gestion financière d’une copropriété. Il permet de planifier les dépenses courantes et d’anticiper ainsi les charges qui seront réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes. Son élaboration est encadrée par la loi ; elle repose sur des procédures strictes afin de garantir la transparence et la bonne gestion du syndicat des copropriétaires.
Le rôle du budget prévisionnel dans une copropriété
Selon l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le budget prévisionnel permet de prévoir les dépenses nécessaires à la gestion et à l’entretien des parties communes sur une période de douze mois. Il doit donc couvrir les charges courantes telles que la rémunération du syndic, le salaire d’un gardien, les assurances…
Les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes, ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble sont exclus du budget prévisionnel. Les travaux exceptionnels ou imprévus font l’objet d’une gestion spécifique par l’intermédiaire du fonds de travaux ou des appels de fonds supplémentaires.
La procédure d’élaboration du budget prévisionnel
L’article 43 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne ».
Le rôle du syndic
L’article 18, paragraphe III de la loi de juillet 1965, dispose que le syndic doit établir le budget prévisionnel, en concertation avec le conseil syndical, en dressant la liste des dépenses prévisibles pour l’année à venir. Pour ce faire, il s’appuie sur les dépenses passées pour évaluer au mieux les besoins futurs, en prenant en compte l’évolution des prix des fournisseurs et des contrats de service en cours (entretien, sécurité…).
Le syndic peut également formuler des recommandations avant que le budget prévisionnel soit présenté en assemblée générale. Ce processus garantit que le budget est établi en conformité avec les besoins réels de la copropriété.
La consultation et l’approbation en assemblée générale
Le budget prévisionnel est proposé en assemblée générale ; chaque poste de dépenses peut être discuté et soumis au vote individuellement.
Cependant, la plupart du temps, le budget est voté dans sa globalité à la majorité simple, ce qui signifie à la majorité des voix exprimées (copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux qui ont voté par correspondance).
La répartition des charges et les appels de fonds
La répartition des charges se fait selon les règles prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, soit en fonction de la quote-part détenue par chaque propriétaire dans les parties communes, c’est-à-dire les tantièmes.
Une fois que le budget a été approuvé, le syndic détermine les montants que chaque copropriétaire devra verser sous la forme de provisions pour charges. Ces appels de fonds sont le plus souvent trimestriels et chaque copropriétaire est tenu de les payer le 1er jour de chaque trimestre ou selon des dates d’échéances fixées par l’assemblée générale.
En cas de défaut de règlement d’une provision à la date d’exigibilité, et après mise en demeure restée infructueuse, l’article 19-2 de la loi de 1965 dispose que « les autres provisions non encore échues en application de l’article 14-1, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».
Bon à savoir : Si le budget prévisionnel n’a pas recueilli la majorité simple, il n’est pas approuvé. Le syndic peut alors, sous réserve de l’autorisation de l’assemblée générale, procéder à deux appels trimestriels de provisions pour charges sur la base du budget prévisionnel de l’année passée.
La révision et l’ajustement du budget prévisionnel en cours d’année
En raison d’une hausse de tarifs de certains fournisseurs, le syndic peut être appelé à proposer une révision du budget. Celle-ci ne peut se faire que lors d’une assemblée générale extraordinaire.
Le contrôle de gestion et le bilan annuel
À la fin de chaque exercice, le syndic est tenu de présenter un bilan financier comparant les prévisions budgétaires aux dépenses réelles.
Si des excédents apparaissent, ils peuvent être reportés sur le budget de l’année suivante ou remboursés aux copropriétaires, sauf décision contraire de l’assemblée générale.
En revanche, si un déficit est constaté, des appels de fonds complémentaires peuvent être lancés pour le combler.
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