Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique d’investissement immobilier qui permet d’acheter un bien à plusieurs personnes. La SCI présente de nombreux avantages dont celui de pouvoir obtenir un crédit plus facilement. Si la SCI est au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (ou IS), il lui est possible d’emprunter sans apport ou, si l’apport est nécessaire, elle a le choix entre plusieurs options. Un atout non négligeable quand on sait que la plupart des achats immobiliers nécessitent de recourir à un prêt immobilier. Tour d’horizon de tout ce qu’il faut savoir dans notre article.
Acheter avec une SCI à l’IS sans apport
Dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible d’acheter avec une SCI sans aucun apport parce que les loyers qui seront perçus viendront rembourser les mensualités du crédit. Le prêt immobilier est néanmoins nécessaire la plupart du temps, car le capital social d’une SCI est rarement élevé. La SCI étant une personne morale, c’est en son nom que le crédit est fait.
Par ailleurs, il peut être judicieux de ne pas verser d’apport pour conserver de la trésorerie en cas de travaux ou de loyers impayés.
Les établissements financiers sont plus enclins à prêter de l’argent, même sans apport, à une SCI. La capacité d’emprunt est généralement supérieure à celle d’un prêt personnel, le taux d’intérêt souvent plus avantageux et la durée d’emprunt réduite pour les raisons suivantes.
Une répartition des risques
Une SCI est composée de deux associés minimum. La banque étudie la capacité de financement de chacun. Elle analyse aussi tous les profils emprunteurs, des plus jeunes aux plus âgés. Par exemple, dans le cas d’une SCI familiale, les enfants sont pris en compte dès leur majorité. Plus il y a d’associés, plus la possibilité d’emprunt augmente et les risques d’impayés sont répartis sur la totalité d’entre eux.
Un investissement locatif qui s’autofinance
En cas de location, les loyers perçus servent à rembourser les mensualités du crédit, dans la limite de 70 % des loyers. Il est donc conseillé de présenter à la banque un projet bien préparé avec bilan prévisionnel.
La responsabilité indéfinie et illimitée des associés
L’associé d’une SCI à l’IS a l’obligation de contribuer aux pertes de sa société en mettant son patrimoine personnel en jeu. La banque a ainsi la garantie que le prêt sera remboursé.
Un crédit immobilier en SCI nécessite les mêmes démarches que pour un prêt personnel. Il est conseillé de contacter différentes banques pour obtenir plusieurs propositions financières. En revanche, les prêts aidés par l’État tels que le prêt épargne logement (PEL) ou le prêt à taux zéro (PTZ) ne sont pas autorisés.
Des garanties sont aussi exigées par l’organisme financier :
- une assurance emprunteur,
- le cautionnement par une société spécialisée,
- une garantie hypothécaire,
- un cautionnement solidaire de chaque associé à hauteur de ses parts sociales.
Enfin, les intérêts d’emprunts sont déductibles des charges de la SCI.
Acheter avec une SCI à l’IS avec apport
Si l’achat immobilier n’est pas destiné à faire du logement locatif, il peut être nécessaire de présenter un apport qui peut prendre différentes formes. Dans ce cas, ce sont les associés qui contractent le crédit immobilier en leur nom propre.
Faire un apport en numéraire
Dans un apport en numéraire, les associés apportent une somme d’argent pour augmenter le capital social de la SCI et lui permettre de disposer d’une trésorerie. Ils reçoivent en échange des parts dans la société proportionnelles à leur apport en numéraire. Ils remboursent chaque mois leur mensualité et peuvent utiliser les loyers perçus.
Faire un apport en compte courant d’associé
C’est l’associé qui prête de l’argent, gratuitement ou avec taux d’intérêt, à la SCI pour alimenter sa trésorerie afin d’acheter un bien. L’associé récupère son apport dès que la situation financière de la SCI le permet. Cette forme d’apport ne change en rien la répartition ni le montant du capital social.
Faire un apport en nature
L’associé est propriétaire d’un bien mobilier ou immobilier qu’il transmet à la SCI en échange d’un transfert de propriété et de parts sociales. La SCI devient donc la propriétaire des biens et voit son capital social augmenté. Il convient dans ce cas de faire une évaluation correcte des biens cédés par un commissaire aux apports.
Quand il s’agit d’une SCI, la possibilité d’emprunter et les différentes formes d’apport autorisées doivent figurer dans les statuts de la société. Si ce n’est pas le cas, il suffit de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin que les associés valident le projet. Un procès-verbal doit également être rédigé.
