L’achat sur plan donne droit à un délai légal de rétractation pendant lequel le futur acquéreur peut annuler son achat. Une fois ce délai passé, il est encore possible de casser la vente gratuitement sous certaines conditions. Nous vous expliquons les règles de la rétractation dans l’achat sur plan (VEFA).
Rétractation au moment du contrat de réservation
Délai légal de rétractation et contrat de réservation en VEFA
La VEFA, vente en l’état futur d’achèvement est l’autre nom de l’achat sur plan. Le contrat de réservation est l’une des étapes-clés d’un achat sur plan. Ce document contractuel est signé entre le futur acquéreur et le promoteur immobilier, un peu comme un compromis de vente pour une vente ordinaire. Il reprend les informations essentielles de la transaction :
- description et localisation du bien,
- plans, descriptif des travaux et des matériaux,
- clauses suspensives,
- délai de livraison,
- date de signature chez le notaire.
Le promoteur envoie le contrat de réservation à l’acheteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Un délai légal de rétractation de 10 jours calendaires (dimanches et jours fériés inclus) court à compter du lendemain de cette notification. Il est prévu par l'article L-271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Restitution du dépôt de garantie
Dans un achat sur plan, la signature du contrat de réservation donne lieu au versement d’un dépôt de garantie par l’acquéreur sur un compte bloqué :
- 5 % du prix d’achat pour une signature chez le notaire prévue dans l’année
- 2 % du prix d’achat pour une signature chez le notaire prévue dans les 2 ans
En cas de rétractation dans le délai légal, le promoteur dispose de 3 mois pour restituer le dépôt de garantie dans son intégralité à l’acheteur.
Comment faire valoir son droit de rétractation ?
Le futur acquéreur doit obligatoirement envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au promoteur pour lui signifier sa renonciation à l’achat et lui demander le remboursement de son dépôt de garantie. Il n’a aucune justification à donner. Il peut aussi lui remettre la lettre en mains propres, mais doit impérativement obtenir la preuve de ce dépôt signée de la main du promoteur.
Rétractation au moment de l’acte authentique de vente
La signature de l’acte de vente chez le notaire est le moment où l’acquéreur devient officiellement propriétaire du bien à construire ou en cours de construction. Un mois avant ce rendez-vous, le notaire envoie au vendeur et à l’acheteur le projet d’acte de vente et ses annexes.
En l’absence de contrat de réservation
Il arrive parfois que l’achat sur plan se fasse à un niveau avancé de la construction. Il n’y a alors pas de contrat de réservation et on passe directement à la signature du contrat de vente. Dans ce cas uniquement, l’acquéreur dispose du délai légal de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la signature pour signifier sa rétractation par LRAR au promoteur.
En présence d’un contrat de réservation
L’acquéreur a la possibilité de renoncer à son achat au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire si le promoteur n’a pas tenu ses engagements, si des modifications ont été apportées au contrat de réservation ou si une clause suspensive n’a pas été réalisée.
Selon l'article R261-31 du Code de la construction et de l’habitation, les conditions sont les suivantes :
- Le prix final du bien est supérieur d’au moins 5 % au prix prévisionnel
- Le bien a perdu au moins 10 % de sa valeur
- L’utilisation de matériaux de qualité inférieure
- L’abandon d’équipements de parties communes (piscine, espaces verts)
- Le refus de prêt immobilier
- Le non-respect de la date de signature chez le notaire du fait du promoteur
- La non-délivrance du permis de construire
- La non-acquisition du terrain sur lequel doit être construit le bien par le maître d’ouvrage
- La livraison du bien en retard par le promoteur sans motif légitime
L’acquéreur doit alors informer le promoteur par LRAR de sa volonté de se rétracter en expliquant obligatoirement la raison et en demandant le remboursement de son dépôt de garantie. L’acquéreur récupère son dépôt de garantie dans les 3 mois.
Rétractation après la signature chez le notaire
L’achat sur plan comporte des risques. Le délai de rétractation légal est passé, la signature chez le notaire également, il est encore possible d’annuler l’achat du logement sur plan dans certains cas particuliers. Toutefois, la procédure judiciaire devient obligatoire. Elle nécessite d’assigner le promoteur devant le tribunal de grande instance par huissier de justice. L’acquéreur qui se rétracte doit obligatoirement se faire accompagner d’un avocat, car c’est à lui d’apporter la preuve.
Les motifs pour faire valoir la nullité de l’achat sur plan sont les suivants :
- Erreur sur les qualités essentielles du bien (l’acheteur a cru acheter son logement dans un but précis, mais découvre que cela n’est pas possible).
- Le dol du vendeur (le promoteur avait connaissance d’un désordre et l’a dûment caché).
- Les vices cachés (l’acheteur découvre un défaut qui nuit gravement à l’usage de son bien).
Important : en plus de tous les cas évoqués précédemment, l’acheteur peut se rétracter à tout moment de l’achat sur plan, mais il perdra son dépôt de garantie et les éventuelles sommes déjà versées.
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