L’achat sur plan consiste à acquérir un bien qui n’est pas encore construit ou en cours de construction. Cette transaction immobilière est bien encadrée par la loi et protège les acheteurs contre les risques éventuels : retard de livraison du logement, arrêt du chantier, vices de conformité. Ces risques liés à l’achat sur plan sont réels, mais avec les clauses adéquates dans le contrat de vente et les nombreuses garanties légales, vous pouvez les éviter et concrétiser votre projet en toute sérénité.
Rappel sur la VEFA
La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est l’achat d’un logement sur plan dans un programme immobilier neuf qui n’est pas encore sorti de terre ou en cours d’édification. L’acquéreur devient propriétaire de son bien au fur et à mesure de sa construction.
Le financement se fait par des appels de fonds intervenant à des moments clés en VEFA : signature du contrat de réservation, achèvement des fondations, mise hors d’eau, achèvement de l’immeuble et remise des clés.
La signature de l’acte de vente définitif intervient généralement au cours de la construction, après le contrat de réservation.
Les risques liés au retard de construction
L’achat sur plan demande de la patience, entre 18 et 24 mois environ. Même si la date de livraison figure sur l’acte de vente, exprimée en trimestre, il n’est pas rare que des retards sur le chantier la décalent. Raison pour laquelle le contrat de vente mentionne systématiquement une clause de suspension de délai pour couvrir le promoteur.
Plusieurs causes sont à l’origine de ces retards :
- intempéries
- rupture de stock
- anomalies constatées dans le sous-sol
- recours lié au permis de construire
- grève, faillite d’un artisan, pandémie
Bon à retenir: tout retard provoqué par une cause légitime et justifiée ne donne lieu à aucune indemnisation de l’acquéreur et ne peut être un motif pour annuler la vente.
L’acheteur doit donc se protéger en demandant l’ajout d’une clause d’indemnisation dans le contrat de réservation et dans l’acte de vente définitif. Cette indemnisation consiste en des pénalités par jour de retard ou en un remboursement total ou partiel des frais réels engagés par le futur propriétaire.
En effet, une remise des clés retardée est préjudiciable à l’acquéreur :
- Loyer à payer en plus du crédit
- Perte de revenus locatifs
- Remboursement d’intérêts intercalaires (en cas de crédit pour une VEFA, la banque débloque les fonds selon un échéancier avec des intérêts intercalaires qui viennent s’ajouter aux intérêts d’emprunt)
- Location d’un garde-meuble
Les risques liés au promoteur
Faillite du promoteur
Il est important de bien choisir son promoteur lors d’une VEFA : de bonnes références, être solide financièrement, disposer de certifications ou de labels et avoir de l’ancienneté. Toutefois, deux garanties légales non cumulables existent. L’une de ces garanties doit impérativement figurer sur le contrat de réservation et l’acte de vente.
La garantie financière d’achèvement
Elle vous assure que le logement sera fini et livré même en cas de défaillance du promoteur. Les travaux seront repris par un autre prestataire.
La garantie de remboursement
Elle permet à l’acquéreur d’être remboursé des sommes déjà versées avec l’annulation de la vente sans pénalité et la restitution du dépôt de garantie.
Augmentation du prix de vente
Le prix de vente indiqué est prévisionnel dans le contrat de réservation. Une clause de révision du prix est souvent ajoutée afin de couvrir le promoteur en cas d’augmentation du prix de vente pendant la construction.
En cas de différence entre le prix prévisionnel et le prix définitif, l’acquéreur peut annuler son achat et récupérer son dépôt de garantie s’il se trouve dans l’une de ces situations :
- le prix d’achat est supérieur à 5 % du prix prévisionnel
- la hausse du prix d’achat est supérieure à 70 % de la variation de l’indice national du bâtiment qui est publié chaque mois au Journal Officiel
Modification du projet initial
Il arrive que le projet initial soit modifié en cours de construction. En cas de modification majeure qui entraîne une perte de valeur du bien de plus de 10 % (expertise à l’appui), l’acquéreur peut renoncer à son achat et récupérer son dépôt de garantie.
Les risques de non-conformité à la livraison
Si le logement ne correspond pas totalement aux plans ou s’il présente des défauts, l’acquéreur est protégé par plusieurs garanties légales.
La garantie de parfait achèvement
Le vendeur doit réparer tous les défauts qui sont soit notés sur le procès-verbal de réception des travaux, soit relevés dans le logement pendant l’année qui suit la remise des clés.
La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale
Elle concerne les équipements livrés avec le logement : les appareils électroménagers, les portes, les volets, l’appareil de chauffage… durant deux ans. S’ils sont défectueux ou abîmés, le vendeur procède à leur réparation ou à leur remplacement.
La garantie décennale
Elle vise les défauts du gros œuvre qui mettent en péril la solidité et la sécurité de l’ouvrage pendant 10 ans. Elle est complétée par l’assurance dommages-ouvrage qui permet de réparer rapidement les dommages sans attendre une action en justice.
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