Acheter un appartement : bien choisir entre le neuf et l’ancien

Choisir entre le neuf et l’ancien pour acheter son appartement est une question de goût et de critères personnels. Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients en termes de localisation, prix, caractéristiques, fiscalité… que nous vous détaillons ici. Il est important de bien prendre en compte ces paramètres avant de faire votre choix.

Acheter un appartement neuf

On parle d’appartement neuf lorsqu’il est construit depuis moins de 5 ans et n’a jamais été habité ou s'il est en cours de construction ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est-à-dire achat sur plan. L’appartement neuf présente de nombreux avantages et quelques inconvénients.

Les 8 avantages du neuf

1. Des performances énergétiques élevées grâce aux normes de construction de plus en plus strictes, notamment avec la norme environnementale RE 2020 et permettant de réaliser d’importantes économies sur les factures de chauffage, de gaz et d’électricité. Les charges de copropriété sont souvent peu élevées.
2. Des équipements modernes pour le confort des habitants tels qu’un espace extérieur (balcon ou terrasse), digicode, place de stationnement en intérieur ou à l’extérieur.
3. Un logement sur-mesure dans lequel il n’y a qu’à poser ses valises. En cas de VEFA, vous pouvez modifier les plans pour agencer le logement selon vos désirs.
4. Des frais d’acquisition réduits de 2 à 3 %.
5. Une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pendant 2 ans, à compter du 1er janvier de l’année de fin de construction, selon les communes.
6. Les garanties constructeur qui couvrent le logement neuf pour tout défaut constaté sur une période allant de 1 à 10 ans (dommage ouvrage, garantie décennale, garantie biennale, garantie de parfait achèvement…).
7. Les aides à l’achat telles que le Prêt à taux Zéro (PTZ) sous conditions, de la TVA à 5,5 % dans certaines zones à réaménager et des éventuelles aides des collectivités locales.
8. Une défiscalisation en cas d’investissement locatif avec la loi Pinel Plus.

Les 6 inconvénients du neuf

1. Un prix d’achat plus élevé puisque le prix au mètre carré dans l’immobilier neuf coûte environ de 15 à 20 % plus cher.
2. La TVA immobilière de 20 % qui est à régler par le premier propriétaire. Une TVA réduite à 5,5 % est possible dans certaines zones réglementées.
3. Des délais longs puisqu’en cas de VEFA il est fréquent d’attendre entre 18 et 24 mois pour emménager dans son logement neuf, avec parfois des retards de livraison.
4. Une localisation en périphérie de la ville, car les terrains constructibles se trouvent rarement en centre-ville.
5. Les nuisances sonores si vous achetez dans une zone en travaux.
6. La dépréciation de la valeur du bien puisque l’appartement devient « ancien » dès son premier propriétaire et entraîne une plus-value plus difficile à la revente.

Acheter un appartement ancien

Un logement est dit « ancien » s’il est construit depuis plus de 5 ans ou s’il est construit depuis moins de 5 ans, mais ayant déjà connu un propriétaire. Il peut donc s’agir d’un appartement récent.

Les 9 avantages de l’ancien

1. Un logement avec du cachet pour les amateurs de boiseries, moulures, parquets, hauteur sous plafond, cheminée, faïence, marbre…
2. Une offre importante de logements disponibles qui donne aux acheteurs la possibilité de négocier.
3. Une localisation idéale en centre-ville et à proximité des écoles et des commerces, avec la possibilité de se déplacer sans voiture grâce aux transports en commun.
4. Moins cher à l’achat de 15 à 20 % par rapport au neuf pour des caractéristiques équivalentes.
5. Pas de TVA à régler puisqu’elle a été réglée par le premier propriétaire.
6. Une possibilité de plus-value au moment de la revente parce que le bien prend de la valeur au cours des années, d’autant plus si des travaux de rénovation ont été effectués.
7. Un délai rapide d’emménagement, généralement 3 mois à compter de la signature du compromis de vente.
8. Des aides à la rénovation énergétique et à l’achat avec le PTZ+ (sous conditions).
9. Facilité pour trouver des locataires en cas d’investissement locatif puisque les appartements anciens sont souvent très bien situés.

Les 6 inconvénients de l’ancien

1. Des frais d’acquisition élevés de 7 à 8 %.
2. Des travaux de rénovation sont à prévoir fréquemment dans les logements anciens pour remettre certains équipements aux normes (chauffage, électricité…) et améliorer l’isolation.
3. Un coût d’entretien et des charges de copropriété plus élevés pour remplacer les équipements vétustes et entretenir les parties communes si l’immeuble est ancien (toiture, ravalement de façade, ascenseur).
4. Des dépenses énergétiques importantes pour compenser les équipements habituellement anciens (chauffage).
5. Un manque de confort avec moins de prestations, pas de stationnement et pas d’espace extérieur.
6. Pas de garantie en cas de malfaçon sur le logement à moins que la garantie décennale court toujours.

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