L'achat d'un logement est souvent le projet d'une vie. En 2026, face à un marché immobilier en constante évolution, le secteur du neuf continue de séduire les acquéreurs grâce à un argument financier de poids : les frais d'acquisition réduits. Que vous optiez pour un appartement fini ou une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), il est essentiel de savoir calculer avec précision ces frais pour sécuriser votre plan de financement. Communément appelés "frais de notaire", ces frais sont en réalité composés majoritairement de taxes reversées à l'État. Voici le guide pratique pour comprendre leur structure et anticiper votre budget.
Qu’est-ce qu’un bien neuf au sens juridique et fiscal ?
Avant de sortir votre calculatrice, il faut s'assurer que votre projet entre bien dans la catégorie du "neuf". Pour l'administration fiscale, un bien neuf est un logement achevé depuis moins de 5 ans qui n'a jamais été habité ni revendu par son premier propriétaire.
La VEFA, ou achat sur plan, est la forme la plus courante d'acquisition dans le neuf. Vous signez l'acte chez votre notaire alors que le logement est encore en construction ou sur le point de l'être. Cette distinction est fondamentale : elle vous permet de bénéficier de frais oscillant entre 2 % et 3 % du prix d'achat, contre 7 % à 8 % dans l'immobilier ancien.
La décomposition des frais d'acquisition en 2026
Pour calculer le montant total des frais d’acquisition d’un achat immobilier, il faut additionner quatre composantes distinctes :
1. La taxe de publicité foncière (la part fiscale)
Dans le neuf, vous ne payez pas les droits d'enregistrement classiques. La transaction étant soumise à la TVA (incluse dans le prix de vente), l'État applique un taux réduit de taxe de publicité foncière. En 2026, ce taux est fixé à 0,715 % du prix de vente. C'est ici que se loge l'économie principale par rapport à l'ancien.
2. La contribution de sécurité immobilière (CSI)
Cette taxe est due pour l'enregistrement de votre titre de propriété au service de la publicité foncière. Son taux est de 0,10 % de la valeur du bien, avec un montant minimum de 15 €.
3. Les émoluments du notaire
Il s'agit de la rémunération réglementée de l'office notarial. Le barème est national et dégressif par tranches de prix.
Voici les taux applicables actuellement :
- De 0 € à 6 500 € : 3,870 %
- De 6 501 € à 17 000 € : 1,596 %
- De 17 001 € à 60 000 € : 1,064 %
- Au-delà de 60 000 € : 0,799 %
Note : La TVA de 20 % s'ajoute sur le montant total de ces émoluments.
4. Les débours et frais de formalités
Ce sont les sommes que le notaire avance pour vous (extraits d'états civils, urbanisme, copies d'actes). Pour un dossier standard à Pont-Audemer, prévoyez entre 1 000 € et 1 500 €.
Exemple : Calculer pour un bien immobilier de 250 000 €
Imaginons l'achat d'un appartement en VEFA au prix de 250 000 €.
- Taxes (0,715 %) : 1 787,50 €
- CSI (0,10 %) : 250 €
- Émoluments (TTC) : Environ 2 870 €
- Débours : Environ 1 200 €
Total estimé : environ 6 107 €, soit environ 2,44 % du prix d'achat. À titre de comparaison, pour un bien ancien de même valeur, les frais dépasseraient les 18 000 €.
Les spécificités financières de la VEFA à ne pas oublier
Acheter en VEFA implique un calendrier de paiement progressif encadré par le Code de la construction et de l'habitation. Vous ne débloquez les fonds qu'au fur et à mesure de l'avancement des travaux :
- 35 % à l'achèvement des fondations
- 70 % à la mise hors d'eau (pose du toit)
- 95 % à l'achèvement des travaux
- 100 % à la livraison (remise des clés)
Bon à retenir : Attention également à l'indice BT01. En 2026, les contrats de réservation peuvent inclure une clause de révision du prix basée sur cet indice pour tenir compte de l'évolution du coût des matériaux.
L’avantage après l’achat : l’exonération de taxe foncière
Calculer la rentabilité de son projet, c'est aussi anticiper les économies futures. Les constructions nouvelles bénéficient généralement d'une exonération de taxe foncière durant les deux années suivant leur achèvement. Pour en profiter, vous devez déclarer votre bien aux impôts dans les 90 jours suivant la fin des travaux.
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