Acheter un logement sur plan peut inquiéter les futurs propriétaires puisqu’ils s’engagent à prendre possession d’un bien qui n’est pas encore construit ou qui est en cours de construction. Nous répondons ici aux 11 questions les plus fréquentes sur l’achat sur plan, appelé aussi VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
1. Pourquoi acheter un logement sur plan ?
Un logement neuf acheté sur plan apporte à son futur propriétaire bon nombre d’avantages. Il est économe en énergie et fait sur-mesure. Il bénéficie de frais d’acquisition réduits, d’avantages fiscaux (loi Super Pinel, statut de Loueur Meublé Non Professionnel), d’aides à l’achat et de garanties constructeur.
2. Quand est-ce que je deviens propriétaire de mon bien ?
L’acheteur d’un logement en VEFA devient propriétaire de son bien au fur et à mesure qu’il est construit. Des appels de fonds interviennent au cours du chantier et financent progressivement l’achat. Le promoteur est le seul propriétaire du bien pendant toute la phase de construction.
3. Quelles sont les phases d’une VEFA ?
Il est recommandé de connaître à l’avance les étapes de l’achat en VEFA :
- signature du contrat de réservation et paiement d’un dépôt de garantie
- recherche du mode de financement
- personnalisation des plans
- signature de l’acte authentique
- appels de fonds
- visites de chantier
- livraison du logement et signature du procès-verbal de réception.
4. Comment se finance un bien acheté sur plan ?
L’acquéreur d’un achat sur plan finance son futur logement au fur et à mesure qu’il sort de terre grâce à des appels de fonds. L’échéancier à respecter correspond à des étapes précises de la construction :
- 5 % lorsque le contrat de réservation est signé
- 35 % quand les fondations sont terminées
- 70 % lorsque le toit est posé
- 95 % quand la construction est terminée
- 5 % (solde) à la réception des clés
5. Dois-je verser un acompte ?
Un dépôt de garantie correspondant à 5 % du montant total de l’achat est souvent demandé à la signature du contrat de réservation. Il est placé sur un compte bloqué pendant la durée des travaux. Il est restitué en cas de rétractation de l’acheteur dans des cas précis. Les 5 % sont débloqués lors de la remise des clés.
6. Dois-je assurer mon bien ?
Assurer le logement est l’une des obligations de l’acheteur dans un achat en VEFA. Cela se fait généralement à la mise hors d’eau du logement (murs, toit et menuiseries posés) et couvre les dommages qui peuvent se produire pendant le chantier (catastrophe naturelle, inondation…).
Il faut choisir entre une assurance habitation (si on vit dans le logement) et une assurance habitation propriétaire non occupant (si on le loue).
7. Quels sont les risques d’une VEFA ?
Les principaux risques dans un achat sur plan sont :
- le retard de construction
- la faillite du promoteur
- l’augmentation du prix de vente
- la modification du projet initial
- la non-conformité du logement
8. Comment me protéger dans un achat sur plan ?
Une clause d’indemnisation permet de couvrir l’acheteur en cas de retard de construction.
Il faut vérifier la présence d’une garantie financière d’achèvement ou d’une garantie de remboursement sur le contrat de réservation. Elle protège l’acheteur en cas de faillite du promoteur.
Si le prix de vente définitif dépasse 5 % du prix initial ou si le projet initial subit des modifications entraînant une baisse de valeur de plus de 10 %, l’acquéreur peut se rétracter.
Les garanties légales couvrent tous les défauts constatés dans le logement (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale).
9. Puis-je annuler une VEFA ?
Un délai légal de rétractation de 10 jours s’applique à compter de la signature du contrat de réservation. En l’absence de contrat de réservation, ce délai débute le lendemain de la signature de l’acte authentique.
L’acheteur peut aussi annuler son achat pour les motifs suivants :
- modification du projet initial,
- baisse de valeur du bien,
- hausse du prix de vente,
- retard de signature chez le notaire.
Il récupère alors son dépôt de garantie.
Enfin, il peut se rétracter à tout moment sans justification, mais il perd son dépôt de garantie et les sommes déjà versées.
10. Puis-je bénéficier d’aides à l’achat ?
Différents prêts conventionnés viennent en renfort d’un crédit immobilier classique : prêt à taux zéro (PTZ), prêt épargne logement (PEL), prêt d’accession sociale (PAS). Les caisses de retraite, les mutuelles et les collectivités peuvent aussi prêter de l’argent. Sans oublier les aides accordées aux fonctionnaires et aux allocataires de la Caisse d’Allocations Familiales.
Par ailleurs, l’achat en VEFA donne lieu à des frais d’acquisition réduits, à l’exonération de taxe foncière pendant 2 ans selon les communes et à la TVA à 5,5 % si le logement est construit en zone spécifique.
11. Puis-je personnaliser mon logement dans un achat sur plan ?
Le futur propriétaire peut personnaliser son achat sur plan grâce aux TMA (travaux modificatifs acquéreur) : déplacer une cloison, remplacer la baignoire par une douche, choisir son carrelage… Les modifications souhaitées doivent être demandées le plus vite possible et doivent être « techniquement » possibles.
L’acquéreur peut aussi décider de réaliser seul une partie des travaux de décoration (« travaux réservés »).
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