Le cadre juridique d’une Société Civile Immobilière (SCI) interdit l’achat-revente de biens immobiliers afin d’en tirer un profit. Néanmoins, les associés peuvent vendre un bien ou leurs parts sociales de la SCI pour diverses raisons, donnant lieu à une éventuelle plus-value. L’analyse de plusieurs facteurs est importante pour déterminer le moment le plus avantageux pour vendre dans une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Il faut également respecter une procédure rigoureuse. Nous revenons en détail sur chaque point.
Quand vendre dans une SCI à l’impôt sur les sociétés ?
Des facteurs externes et internes peuvent influencer la décision des associés de vendre la SCI.
La situation du marché immobilier
Une SCI qui souhaite vendre son bien doit, comme pour tout logement, tenir compte de la situation du marché immobilier et notamment étudier l’évolution des taux d’intérêt pour savoir si c’est le bon moment pour vendre ou s’il vaut mieux attendre.
Le besoin de liquidités
Une SCI peut avoir besoin de liquidités pour effectuer par exemple des travaux dans un autre bien, réaliser de nouveaux investissements ou régler une dette.
H3 La dissolution de la SCI
Une SCI peut vendre son bien unique afin de dissoudre la SCI. Mais, vendre un bien ou des parts de SCI n’est pas forcément synonyme de dissolution de la SCI. Cela dépend de la manière dont ont été rédigés l’objet social et les statuts. Si l’objet social ne repose que sur le bien à vendre, cela revient à ne plus avoir d’objet social une fois le bien vendu et donc à dissoudre automatiquement la SCI.
À l’inverse, si la SCI possède d’autres biens ou si les statuts le prévoient, le fait de vendre un bien n'entraîne pas l’arrêt de la SCI.
Quelles sont les conséquences fiscales d’une vente en SCI à l’IS ?
Les plus-values
Une plus-value est obtenue si le prix de vente d’un bien est supérieur à son prix d’acquisition initial. Mais, il convient de bien estimer la valeur du bien. En effet, dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, toute plus-value est imposée selon le régime des plus-values professionnelles. La SCI est alors taxée sur son bénéfice imposable au taux de l’impôt sur les sociétés, c’est-à-dire 25 % depuis le 1er janvier 2023. Elle peut néanmoins bénéficier d’un taux réduit de 15 % sous certaines conditions.
Il est judicieux de faire une estimation de la plus-value en cas de cession du bien afin de l’intégrer au prix de vente pour qu’elle soit supportée par l’acheteur.
Ni exonération ni abattement
Qu’il s’agisse de la vente du bien ou de parts sociales, la SCI à l’impôt sur les sociétés ne bénéficie pas d’exonération de plus-value comme ce peut être le cas pour une SCI à l’impôt sur le revenu. Elle ne profite pas non plus d’abattement, quelle que soit la durée de détention du bien, la durée de son amortissement ou la durée d’emprunt.
Les conditions pour vendre dans une SCI à l’IS
La vente d’un bien dans une SCI à l’IS ne peut être réalisée que si des règles très strictes sont respectées. Dans le cas contraire, la vente risque d’être caduque.
Bien rédiger les statuts
Au moment de la rédaction des statuts chez le notaire, il est conseillé d’anticiper et d’envisager la vente ou la dissolution du bien en l’incluant dans son objet social. Cela évitera de devoir modifier les statuts le moment venu.
Accord des associés
À moins d’une clause particulière indiquée dans les statuts de la SCI, il est nécessaire que les associés soient d’accord à l’unanimité pour procéder à la vente du bien ou à la vente des parts sociales de l’un d’eux. Le sujet doit être voté lors d’une assemblée générale et la décision collective reportée sur le procès-verbal.
Accord du locataire
Si le bien destiné à la vente est loué et qu’un locataire l’occupe, la SCI doit impérativement l’informer, dans les six mois précédant la fin du bail, de sa volonté de vendre le bien puisque le locataire a un droit de préemption. S’il refuse, le bien peut être vendu à toute autre personne, sous réserve que le prix de vente ne soit pas inférieur à celui proposé au locataire.
Une fois les démarches précédentes effectuées, c’est la procédure classique de mise en vente d’un bien qui s’applique. La SCI peut se faire accompagner d’un agent immobilier. La signature d’un compromis de vente est indispensable, de même que la signature de l’acte final de vente chez un notaire.
