Acheter sur plan est une démarche complexe. Le futur acquéreur s’engage à devenir propriétaire d’un logement qui n’existe pas encore. Lors d’une VEFA, vente en l’état futur d’achèvement, il peut être difficile pour un novice de se projeter à partir de documents techniques, de simulations 3D ou d’une visite de logement témoin. Pour vous aider à vérifier les aspects techniques dans un achat sur plan, voici les points clés pour déchiffrer notice descriptive et plan d’architecte.
Comprendre la notice descriptive
La notice technique reprend l’intégralité des caractéristiques du logement dans une VEFA. Le futur acheteur doit parfaitement comprendre cette notice pour vérifier que le logement correspond à ses souhaits et que les prestations sont conformes au moment de sa livraison.
La notice descriptive détaille avec précision :
- L’emplacement du logement dans la copropriété (dans l’immeuble pour un appartement, dans la résidence pour une maison)
- Les prestations des parties communes
- Les équipements prévus
- Les matériaux utilisés
La notice technique est annexée au contrat de réservation. Elle est reprise dans l’acte authentique de vente chez le notaire. Il s’agit d’un document contractuel qui engage le promoteur. Il faut faire preuve de vigilance, car si un équipement n’est pas mentionné, le promoteur n’a aucune obligation de l’installer.
Par ailleurs, la notice technique sert de référence pour annuler la vente si le logement a subi trop de modifications entre la réservation et la signature de l’acte authentique. Elle permet aussi de faire appliquer les garanties constructeur en cas de défauts constatés à la livraison.
Savoir déchiffrer le plan d’architecte
Surface du logement, emplacement, agencement et dimensions des pièces, situation dans la résidence, tout est mentionné sur les plans fournis par le promoteur. Encore faut-il les comprendre. Voici quelques indications pour bien interpréter le plan d’architecte.
Les différents plans
- Le plan de situation indique les écoles, commerces, transports situés à proximité.
- Le plan de masse est un plan d’ensemble du programme immobilier qui situe l’immeuble dans la résidence et indique la distance entre les bâtiments, les voies d’accès…
- Le plan d’étage détermine la situation du logement dans l’immeuble (côté cour, jardin ou rue, distance par rapport aux escaliers et aux ascenseurs).
- Le plan de l’appartement (ou de la maison).
Comprendre les légendes et les symboles
Un plan d’architecte est constitué de légendes et de symboles.
- Les murs : traits noirs épais pour les murs porteurs qui ne sont pas modifiables. Traits noirs fins pour les cloisons et murs non porteurs qui peuvent être déplacés (selon condition). Trait hachuré pour les murs doublés (bonne isolation).
- Les portes et les fenêtres : arc de cercle et pointillés pour indiquer le sens de l’ouverture.
- Accès PMR : cercles en pointillés pour indiquer le rayon de rotation du fauteuil roulant et carrés en pointillés pour les passages aménagés pour les personnes à mobilité réduite.
- Équipements de cuisine et salle de bains : carrés et abréviations.
Les principales abréviations :
- PF : porte-fenêtre
- FE : fenêtre
- VR : volet roulant
- GC : garde-corps
- PL : placard
- CUI : bloc cuisson
- R ou FR : réfrigérateur
- LL : lave-linge
- LV : lave-vaisselle
- SS : sèche-serviette
- CH : chaudière
- ETEL : espace technique électrique du logement
- VB : ventilation basse
- VH : ventilation haute
- VMC : ventilation mécanique contrôlée
- HSFP : hauteur sous faux-plafond
Enfin, le cartouche reprend les informations essentielles : noms du promoteur et de l’architecte, nom et adresse du programme immobilier, numéro de lot, résumé des superficies…
Évaluer les dimensions du plan et l’orientation du logement
Les dimensions sont mentionnées à l’aide d’une échelle, le plus souvent :
- Échelle 1/50e : 2 cm sur le plan = 1 m dans le logement réel
- Échelle 1/100e : 1 cm = 1 m
L’orientation est indiquée par une rose des vents.
Une orientation Nord (N) signifie moins de soleil et plus de fraîcheur. Alors qu’une orientation Est (E) bénéficie du soleil le matin et une orientation Ouest (O) en fin de journée.
Un logement exposé Est-Ouest est traversant, c’est-à-dire qu’il est baigné de lumière toute la journée.
Vérifier la conformité du bien lors de sa livraison
La livraison du bien consiste à faire le tour du logement, pièce par pièce, et à lister chaque non-conformité.
Quelques conseils à appliquer :
- Visiter le logement de jour
- Se faire accompagner d’un professionnel indépendant qui a un œil expert
- Prévoir du temps (entre 1h30 et 3h)
- Comparer la réalité avec les documents officiels (notice descriptive, contrat de réservation, contrat de vente)
- Apporter une ampoule et un chargeur de téléphone pour vérifier l’électricité dans chaque douille et prise électrique
- Prendre des photos des points litigieux
- Vérifier tous les équipements (allumer la chaudière, radiateurs, four, plaque de cuisson, volets roulants, faire couler l’eau et vérifier l’eau chaude à chaque robinet et douche, tirer la chasse d’eau…)
- Vérifier la circulation de l’air pour les VMC en plaçant un mouchoir en papier devant
- Vérifier les sols et taper sur le carrelage (un son creux indique un défaut de collage)
- Ouvrir chaque fenêtre et porte
- Inspecter le tableau électrique
- Vérifier l’extérieur (balcon, terrasse)
Le contrôle des parties communes est également important (boîtes aux lettres, interphone, portail automatique, ascenseur…). Toutefois, en cas de défauts ou de dysfonctionnement, ils ne peuvent être signalés que par le syndic de copropriété.
Photo : image by master1305 on Freepik
