Accueil Informations et conseils Quelles sont les règles à suivre pour une vente immobilière entre particuliers ?
Immobilier

Quelles sont les règles à suivre pour une vente immobilière entre particuliers ?

La vente immobilière entre particuliers est une démarche séduisante pour ceux qui souhaitent économiser sur les frais d’agence immobilière. Cependant, ce type de transaction exige une rigueur particulière pour éviter tout malentendu ou litige. Voici les étapes clés et les règles à suivre pour mener à bien une vente immobilière entre particuliers, avec des conseils pratiques et des exemples pour vous guider.

1. Préparez le bien à vendre

État du bien : Valorisez votre propriété

Avant de mettre votre bien en vente, il est essentiel de le présenter sous son meilleur jour.

Cela peut inclure :

  • Des petits travaux de rénovation (peinture, réparations) ;
  • Un nettoyage approfondi ;
  • Une décoration neutre pour permettre aux futurs acquéreurs de se projeter.

Exemple : Julie souhaite vendre son appartement. Elle décide de repeindre les murs en blanc et de remplacer un robinet défectueux. Après avoir fait ces améliorations, son appartement suscite beaucoup plus d’intérêt lors des visites.

Diagnostics obligatoires

Le vendeur est légalement tenu de fournir certains diagnostics immobiliers.

Parmi eux :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • Les diagnostics amiante, plomb, termites, gaz, électricité… selon les spécificités du bien.

Astuce : Rassemblez ces documents avant de publier une annonce. Cela renforce votre sérieux et facilite le processus.

2. Rédigez et diffusez une annonce efficace

Une annonce claire et complète

Pour attirer des acheteurs, votre annonce doit contenir des informations précises et transparentes :

  • La superficie exacte ;
  • Le prix de vente ;
  • Les équipements inclus (cuisine équipée, garage…).
  • Les charges éventuelles (syndic, copropriété).

Exemple : Pour son pavillon, Paul rédige une annonce en précisant : « Maison de 120 m² avec 4 chambres, jardin de 500 m², proche écoles et commerces. Prix : 320 000 € ». Il ajoute des photos lumineuses, ce qui lui permet de recevoir plusieurs demandes rapidement.

Les plateformes de diffusion

Publiez votre annonce sur des sites spécialisés (Leboncoin, PAP…) et sur les réseaux sociaux. Pensez à rédiger un texte optimisé avec des mots-clés comme « maison à vendre à Marseille » pour améliorer la visibilité en ligne.

3. Fixez un prix juste

Une mauvaise évaluation du prix peut freiner la vente.

Vous pouvez :

  • Consulter les prix des biens similaires dans votre quartier.
  • Utiliser des simulateurs en ligne.
  • Demander l’avis d’un professionnel, comme un notaire.

Exemple : Sophie veut vendre son appartement. Elle découvre que des biens similaires se vendent autour de 250 000 €. Elle ajuste son prix à 248 000 € pour se positionner de manière compétitive.

4. Organisez les visites

Soyez disponible pour répondre aux questions des acheteurs.

Préparez un dossier comprenant les diagnostics et les documents nécessaires (taxes foncières, charges…).

5. Signez une promesse ou un compromis de vente

Ces deux contrats engagent les deux parties avant la vente définitive :

  • La promesse de vente engage uniquement le vendeur.
  • Le compromis de vente engage les deux parties. En cas de rétractation de l’acheteur hors délais, des pénalités peuvent s’appliquer.

Ces documents doivent être rédigés avec soin et peuvent être signés devant un notaire.

Faire appel à un notaire dès cette étape est une sécurité, surtout pour vérifier la conformité juridique.

6. Respectez le délai de rétractation

​​​​​​​L’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature de l’avant-contrat. Durant cette période, il peut renoncer à l’achat sans justification ni pénalités.

Exemple : Après avoir signé le compromis, Marc, l’acheteur, découvre un problème de financement. Grâce au délai de rétractation, il peut annuler la transaction sans frais.

7. Finalisez la vente chez le notaire

Le notaire est indispensable pour officialiser la vente.

Il se charge de :

  • Vérifier les documents (titre de propriété, diagnostics…).
  • S’assurer qu’il n’existe aucune hypothèque ou servitude sur le bien.
  • Publier l’acte authentique de vente au fichier immobilier.

Lors de la signature, l’acheteur règle le prix de vente et les frais d’acquisition.

8. Les obligations fiscales et administratives

Si la vente dégage une plus-value (différence entre le prix d’achat et le prix de vente), elle peut être imposable, sauf exceptions (résidence principale, durée de détention…).

Exemple : Lucas vend une résidence secondaire qu’il possède depuis 5 ans. La plus-value est soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Son notaire calcule les montants dus et les prélève directement.

3 conseils pour une vente réussie

  1. Transparence : Fournissez tous les documents demandés pour rassurer l’acheteur.
  2. Accompagnement professionnel : Même sans agence, un notaire peut vous conseiller à chaque étape.
  3. Anticipation : Préparez à l’avance les informations nécessaires pour éviter tout retard.

Vendre un bien immobilier entre particuliers est une aventure enrichissante mais qui demande de la méthode. En suivant ces étapes et en vous appuyant sur l’expertise d’un notaire, vous réduisez les risques et optimisez vos chances de réussir votre transaction.

Si vous avez des doutes ou des questions, n’hésitez pas à contacter votre notaire : il est votre allié pour sécuriser chaque étape de votre projet immobilier.


Image Freepik

FAQ

Quels documents dois-je fournir à l’acheteur lors d’une vente immobilière ?
Vous devez fournir le titre de propriété, les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, termites, plomb, amiante, électricité, gaz...), les procès-verbaux des assemblées générales si le bien est en copropriété, le montant des charges de copropriété et les éventuelles dettes ou litiges, un certificat de mesurage (loi Carrez pour les appartements).
Quand dois-je réaliser les diagnostics immobiliers ?
Les diagnostics doivent être effectués avant la mise en vente et remis à l’acheteur dès la signature du compromis de vente. Ils sont valables pour une durée variable selon leur nature (ex. : 10 ans pour le DPE, 6 mois pour les termites).
Suis-je obligé de passer par un notaire pour vendre mon bien immobilier ?
Oui, la loi exige qu’un notaire officialise la transaction immobilière et rédige l’acte de vente. Cela garantit la sécurité juridique de l’opération.
Comment fixer le prix de vente de mon bien ?
Faites estimer votre bien par un professionnel (agent immobilier ou notaire) et analysez les prix des biens similaires dans votre secteur. Un prix réaliste attirera davantage d'acheteurs.
Quels sont les délais pour vendre un bien immobilier ?
Après la signature du compromis de vente, il faut compter en moyenne 2 à 3 mois pour la signature de l’acte définitif, le temps d’effectuer les démarches administratives et juridiques.
Que faire si mon bien est en indivision ?
Tous les indivisaires doivent donner leur accord pour la vente. Si l’un d’eux s’y oppose, il faudra solliciter le tribunal pour obtenir une autorisation.
Quels sont mes frais en tant que vendeur ?
Vous devrez payer les frais liés aux diagnostics immobiliers, les éventuelles taxes sur les plus-values immobilières (si applicables), une partie des frais de mainlevée en cas d’hypothèque.
Comment gérer une vente si le bien est loué ?
Vous pouvez vendre le bien occupé ou demander au locataire de partir selon les conditions prévues par la loi (préavis de 6 mois pour une vente, respect des baux en cours).
Quelles sont mes responsabilités vis-à-vis des vices cachés ?
Vous êtes responsable des vices cachés. Si un défaut grave non apparent est découvert après la vente, l’acheteur peut demander une réparation financière, voire l’annulation de la vente.
Puis-je vendre un bien immobilier sans passer par une agence ?
Oui, la vente entre particuliers est autorisée. Cependant, cela implique de gérer seul les diagnostics, la publicité, les visites et la négociation.
Comment trouver un notaire compétent ?
Vous pouvez consulter les annuaires officiels des notaires en ligne ou demander des recommandations à des proches ou à des agents immobiliers.
Dois-je informer l’acheteur des projets d’urbanisme à proximité ?
Oui, vous êtes tenu de signaler les projets qui pourraient impacter le bien (construction d’une route, d’un immeuble, etc.), surtout s’ils sont déjà actés par la commune.
Que se passe-t-il si l’acheteur n’obtient pas son prêt immobilier ?
Si une clause suspensive liée à l’obtention du financement est inscrite dans le compromis, la vente est annulée sans pénalité pour l’acheteur.
Qu’est-ce que la promesse unilatérale de vente ?
Il s’agit d’un engagement du vendeur à vendre à un acheteur donné, moyennant une indemnité d’immobilisation (environ 10 % du prix du bien). L’acheteur a le choix de confirmer ou non l’achat dans un délai défini.

Auteur

Maître Quentin FOUREZ

J'accompagne les particuliers dans les moments importants de leur vie personnelle et professionnelle, oriente les entreprises et leurs dirigeants, conseille les investisseurs, les professionnels de l’immobilier et les collectivités.