Acheter un logement neuf sur plan se déroule en plusieurs étapes. L’acquéreur ne devient propriétaire de son logement qu’au fur et à mesure de sa construction. Si le promoteur en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) doit respecter de nombreuses règles, le futur propriétaire a, lui aussi, des obligations, et notamment lors de la phase de construction. Explications.
Contrat de réservation VEFA et dépôt de garantie
Il existe plusieurs étapes clés dans un achat sur plan, la signature du contrat de réservation est la première. Elle peut intervenir avant que le chantier ait commencé ou quand les travaux ont déjà bien avancé.
Le contrat de réservation engage l’acheteur et le promoteur (le vendeur). Il fixe les modalités de la vente et donne lieu au versement d’un dépôt de garantie par le futur propriétaire. Cette somme, correspondant à environ 5 % du montant total du bien, est bloquée sur un compte spécial pour toute la durée des travaux. Elle est restituée en cas de rétractation de l’acheteur et selon certaines conditions.
Signez l’acte authentique de vente chez le notaire
Promoteur et futur acquéreur signent généralement le contrat de vente définitif en cours de construction et alors que le programme immobilier n’est pas terminé. Le rendez-vous a lieu souvent quelques mois après la signature du contrat de réservation. Il vise à valider le transfert de propriété entre le vendeur et l’acquéreur.
L’acte authentique reprend les informations essentielles :
- Description du bien
- Prestations, matériaux
- Notice descriptive ou notice technique
- Plans architecturaux
- Prix d’achat
- Date de livraison
Assurez le logement
La particularité de la VEFA est de devenir propriétaire d’un logement au fur et à mesure de sa construction. Même si le promoteur et les différents intervenants sont assurés, le futur propriétaire doit lui aussi prendre une assurance pour couvrir son logement. Cela lui permet de prendre le relais de l’assurance promoteur en cas de défaillance.
Quand assurer son achat sur plan ?
Il est recommandé d’assurer la VEFA dès le début de la construction. Toutefois, cela devient obligatoire quand le gros œuvre est fini et que le logement est « hors d’eau hors d’air », c’est-à-dire lorsque les murs extérieurs, les menuiseries et le toit sont terminés.
Il arrive aussi que certaines compagnies d’assurance demandent au réservataire d’assurer son logement dès la signature du contrat de vente, et ce, même si les travaux de gros-œuvre ne sont pas terminés.
Quelle assurance pour son achat sur plan ?
Si le futur propriétaire envisage de vivre dans son futur logement, il doit souscrire une assurance habitation ou multirisques habitation. Son montant est cependant dérisoire au début, puisque le logement n’est pas encore totalement construit. La couverture de cette assurance est évolutive. Elle s’adapte à l’avancée des travaux.
La multirisques habitation couvre tous les dommages pouvant survenir lors de la phase de construction :
- Dégâts des eaux,
- Catastrophe naturelle,
- Incendie,
- Vol, vandalisme,
- Bris de vitre,
- Dommages électriques
Si le futur propriétaire achète pour faire de l’investissement locatif, il peut opter pour une assurance habitation propriétaire non occupant à la place de la multirisque habitation classique. Elle couvre le logement quand il est vacant et coûte peu cher.
Procédez aux appels de fonds
Payez selon un échéancier
La construction d’un logement acheté sur plan dure entre 18 et 24 mois pour un ensemble immobilier. Le futur propriétaire procède à un échelonnement des paiements. Les appels de fonds sont réglementés par le Code de la construction et de l’habitation. Ils sont versés au fur et à mesure de l’avancée des travaux selon un échéancier précis et sont plafonnés :
- de 20 à 35 % à la pose des fondations
- de 45 à 70 % à la mise hors d’eau hors d’air
- de 85 à 95 % à l’achèvement complet du logement
- le solde du prix, généralement 5 %, lors de la remise des clés
L’acheteur a tout intérêt à contrôler le pourcentage d’achèvement des travaux avant de débloquer les fonds.
Payez les intérêts intercalaires
En cas de crédit immobilier, c’est la banque qui débloque les fonds progressivement. Le futur propriétaire doit alors payer des intérêts intercalaires. Il s’agit de ne payer que les intérêts d’emprunt puisque le remboursement effectif du prêt ne commence qu’à la fin des travaux.
Les visites de contrôle de l’achat sur plan
La visite cloison
Elle n’est pas obligatoire, mais est très souvent proposée par le promoteur vendeur. Elle intervient 6 à 9 mois avant la fin du chantier et lorsque les murs et les encadrements de porte sont posés. La visite cloison permet au futur propriétaire de se rendre compte de l’état d’avancement des travaux. C’est l’occasion pour lui de comparer la notice technique et les plans avec la réalité afin de signaler les anomalies. Le promoteur peut ainsi les rectifier avant la livraison définitive.
La visite de pré-livraison
Le promoteur n’a aucune obligation de la proposer. Si elle a lieu, elle intervient environ 1 mois avant la livraison du bien. Le futur propriétaire doit signaler tous les défauts de conformité relevés. La visite de pré-livraison est l’occasion de régler les éventuels dysfonctionnements avant la livraison du logement. C’est à compter de la réception du logement que les différentes garanties légales de l’achat sur plan commencent à courir.
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