L’achat sur plan consiste à devenir propriétaire d’un bien qui n’est pas encore sorti de terre. Le notaire joue un rôle essentiel dans cette transaction immobilière. Vérifications légales, rédaction de l’acte de vente, sécurisation des paiements, conseils avisés… Voici les obligations du notaire lors d’un achat sur plan (VEFA).
La vérification et la validation du contrat de réservation
Dans un achat sur plan, communément appelé VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le notaire joue un rôle primordial. C’est à lui qu’incombent toutes les vérifications légales afin de s’assurer de la conformité de la transaction immobilière.
La première étape de l’achat sur plan consiste à signer un contrat de réservation. C’est un document contractuel qui fixe les conditions de la vente. Il doit contenir des informations essentielles telles que l’identité du vendeur et de l’acheteur, la description du bien, sa localisation, les prestations, les matériaux, les plans, le prix de vente, la date de livraison…
À ce stade, la présence d’un notaire n’est pas une obligation légale, comme pour la rédaction d’un compromis de vente dans une vente classique. Cela est toutefois fortement recommandé pour s’assurer de la conformité du contrat de réservation.
En effet, avant que l’acquéreur ne s’engage en signant le contrat de réservation, le notaire vérifie la légalité des points suivants :
- permis de construire
- plans cadastraux
- éventuelle servitude (en cas de maison individuelle)
- notice technique
- plans architecturaux
Le notaire s’assure également que le promoteur est bien couvert par des assurances et garanties légales :
- la garantie financière d’achèvement : en cas d’arrêt du chantier par défaillance, l’acquéreur a la certitude que les travaux seront bien terminés et qu’il pourra prendre possession de son bien.
- L’assurance dommages-ouvrage : elle permet d’engager des travaux sans délai si la garantie décennale était invoquée pour vice de construction dans les 10 ans qui suivent la livraison du bien.
La rédaction de l’acte de vente et son authentification
Le notaire est un officier de service public qui a pour rôle d’authentifier les actes juridiques.
Que l’on fasse appel à lui ou pas au moment du contrat de réservation, le notaire est chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente qui intervient quelques mois après. Il reprend les informations mentionnées dans le contrat de réservation après avoir procédé à toutes les vérifications nécessaires.
Il envoie le projet d’acte de vente au vendeur et au réservataire environ 1 mois avant la signature officielle pour recueillir leur validation.
C’est le jour de la signature de l’acte définitif que le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur est officialisé. Le sceau du notaire apposé sur l’acte de vente lui confère son caractère authentique.
La publication de l’acte de vente auprès du service de la publicité foncière
Le notaire est le seul officier habilité à enregistrer l’acte de vente auprès du service de la publicité foncière. Cette démarche apporte la preuve irréfutable de l’identité du propriétaire du bien.
Le notaire délivre enfin une copie authentique de l’acte de propriété au vendeur. Il conserve l’original pendant 75 ans à son office.
La sécurisation de la transaction financière
Le notaire est le garant des échanges financiers pour qu’ils soient faits en toute sécurité et dans l’intérêt du vendeur et de l’acheteur.
Si l’acquéreur finance son achat sur plan à l’aide d’un crédit immobilier, le notaire s’assure de l’obtention du prêt et de la disponibilité de l’argent.
Dans une VEFA, le futur propriétaire règle son achat en plusieurs fois grâce à des appels de fonds qui interviennent à des moments clés de l’avancée des travaux :
- signature du contrat de réservation
- fin des fondations
- mise hors d’eau hors d’air
- fin de la construction
- remise des clés
Le notaire sécurise chaque transaction financière, du dépôt de garantie versé à la signature du contrat de réservation au versement du solde à la remise des clés.
Le rôle de collecteur pour l’État
Toute vente immobilière entraîne le calcul de droits de mutation et de taxes relatives au bien immobilier. C’est le notaire qui collecte ces sommes et les reverse à l’Administration. Il s’assure ainsi que toutes les obligations fiscales sont remplies.
Lorsqu’il s’agit d’un logement neuf acheté sur plan, ces frais d’acquisition représentent de 2 à 3 % du prix de vente total. Ils sont à la charge de l’acheteur.
Le rôle de conseil
En plus de son intervention sur la partie administrative et juridique, le notaire est un conseiller. Il renseigne l’acquéreur sur les différentes étapes de l’achat sur plan. Il l’informe sur les délais légaux et les règles de rétractation. Il s’assure de sa bonne compréhension des documents contractuels pour que l’acheteur procède à son achat de façon éclairée.
Selon la situation personnelle du futur propriétaire, il apporte également son expertise dans d’autres domaines : fiscalité, succession, donation.
Après la remise des clés, le notaire peut aussi intervenir en cas de litige à la suite de défauts de construction pour informer les parties sur les recours légaux.
Image by DC Studio on Freepik
